Woonrecht en samenwerking moet voorop staan om woningmarkt vlot te trekken

3 april 2024 11:35

• Rondetafelgesprek

De woningmarkt in Nederland bevindt zich momenteel in een impasse. Dit heeft gevolgen voor zowel huurders als kopers. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn extreem lang. Voor veel mensen zijn huurwoningen in de vrije sector te duur. Daarnaast is kopen vaak geen haalbare optie, ook omdat er een groot tekort aan betaalbare huizen is. Het aantal koopwoningen dat van eigenaar wisselt, is sterk afgenomen. Ouderen en gescheiden partners wonen in te grote huizen. Kortom, de woningmarkt staat voor een uitdaging en er zijn dringend maatregelen nodig om beweging te creëren en betaalbare woningen beschikbaar te maken voor iedereen. De ambitie van de huidige demissionaire minister Hugo de Jonge om 900.000 woningen tot en met 2030 te realiseren lijkt onhaalbaar zonder drastische maatregelen. Een panel van acht betrokken deskundigen discussieerden over deze onderwerpen en kwam met aanbevelingen voor een aanpak in de regio.

Wonen is een recht

“Het wonen is een verdienmodel geworden”, stelt Alfred van den Bosch. De bestuurder bij Vivare vindt dat we het niet over de woningmarkt moeten hebben. “Een paar decennia terug was wonen nog een recht. Dus laten we het hebben over de mensen die geen woning hebben.” Hij noemt twee voorbeelden waarop snel grote stappen gemaakt kunnen worden: “Als eerste moeten we de belemmerende regels omtrent wonen weghalen. Woningdelen of samenwonen wordt onnodig moeilijk gemaakt. Er zijn zo veel bestaande woningen waar we gebruik van kunnen maken om woningdelen mogelijk te maken, maar zowel de overheid als wijzelf maken overal regels. Daarnaast moet er natuurlijk gebouwd worden. Als we snel willen bouwen, laten we dan voor flexwoningen een echt kortere bouwprocedure verzinnen. Maar het belangrijkste, wonen moet geen verdienmodel meer zijn, maar een recht.” De algemeen directeur van de elk® groep, Johan Bombach, kijkt ook terug in de tijd. “Toen ik deze uitnodiging voor deze Ronde Tafel kreeg dacht ik aan 25 jaar terug toen ik ook in een dergelijke discussie zat. Toen was de stelling: bouwen, bouwen, bouwen. In die tijd was het nog overzichtelijk wat de markt nodig had. Als we nu blijven doen wat we altijd deden, krijgen we ook wat we altijd kregen.” Hij refereert aan de woningzoekende jeugd. “Ik heb kinderen en zij begrijpen echt niet waarom ze geen huis kunnen krijgen. De jongere generatie snapt niet waarom wonen zo moeilijk wordt gemaakt. Als we het echt belangrijk vinden, waarom doen we het dan niet? Soms vergeten we, dat we het hebben over een primaire levensbehoefte van mensen. Laten we er samen voor zorgen dat de pechgeneratie niet nog groter wordt.”

Chinese praktijken

Hij filosofeert over een oplossing. “Toen corona in Nederland uitbrak, kregen we een Outbreak Management Team.” Een groep specialisten en experts komen bij elkaar bij een infectiecrisis. “Toen kon er ineens van alles, beslissingen werden supersnel gemaakt en doorgevoerd. Waarom kan dat nu niet? Een Bouw Management Team om de woningmarkt lostrekken, om de bouwcrisis te lijf te gaan. We hebben een miljoen nieuwe woningen nodig. Een groot deel kunnen we in bestaande wijken realiseren. Goed voor de doorstroming én de leefbaarheid. Natuurlijk heb je ook uitbreidlocaties nodig, maar ga dan aan de slag waar nu koeien staan. Dan los je gelijk een deel van het stikstofprobleem op.” Of de boeren daar genoegen mee nemen is de vraag, maar Carla Rongen vindt ook dat we vaker moeten doorpakken. De docent biobased bouwen aan de HAN stelt dat regelgeving optoppen en transformeren nogal eens tegenhoudt. “We kunnen 150.000 woningen realiseren door bestaande woningen te duplexen, laagbouw te optoppen en kantoren te transformeren. Maar de nood is zo hoog, dat er misschien wat meer doorgeduwd moet worden,” stelt Carla Rongen, die ook werkt als adviseur bij ingenieursbureau Aveco de Bondt. “Een mooi voorbeeld daarvan is de actie van Rob Jetten: toen de oorlog in Oekraïne uitbrak en het gas vanuit Rusland werd teruggeschroefd heeft hij in een paar maanden in Groningen een lng-installatie gebouwd en ervoor gezorgd dat er in no time gas voorradig bleef. Ik noem dit ‘Chinese praktijken’, maar die kunnen we in de bouw soms ook gebruiken. Je ziet dat het kan; als de nood maar hoog genoeg is. En dat is de woningmarkt nu. Ik vind het pervers dat de woningmarkt nu een verdienmodel is en dat we het sociale aspect vergeten, zeer stuitend.” Ze houdt een pleidooi voor het stapelen van ambities en zij denkt vanuit haar kennis van de bouwwereld dat het kan. “Aannemers kunnen en willen een heleboel, als we maar de juiste incentives inbouwen. Daarvoor hebben we een top down beleid nodig.” Ze noemt het voorbeeld van de CO2-prestatieladder, dat gaf fictieve kortingen bij aanbestedingen in de infra en het vergrootte de kans om een aanbesteding te winnen. Dat werkte toen ook meteen, in een mum van tijd waren de meeste aannemers in de infra aangesloten bij CO2-prestatieladder én werd er daadwerkelijk wat gedaan aan CO2-reductie. Het stapelen van ambities is nu noodzakelijk, omdat het ‘carbon-budget’ van de bouw bijna op is en we al 85 procent van de biodiversiteit kwijt zijn in Nederland. Door circulair en biobased te bouwen kunnen we een ‘carbon-lockdown’ voorkomen. Door natuurinclusief en klimaatadaptief te bouwen kunnen we water- en bodemsturend bouwen én de biodiversiteit weer een boost geven.”

Beperkende regelgeving

Carla Rongen wil nog een pleidooi houden. “Sinds duurzaamheid in de bouw geïntroduceerd is, zijn er steeds meer installaties en techniek in de woningen gekomen. In de bouw zit nu 30 tot 40 procent van de bouwkosten in installatiewerk en techniek. Ik wil pleiten voor ‘low tech’ bouwen, een zeer onderbelicht item. Nu voelt het invoeren daarvan nog als een extra stap, omdat aannemers gewend zijn aan de traditionele BENG-berekeningen.” Ze denkt dat aannemers de switch wel zien aankomen en ze verwacht dat ze het roer zo omgooien als de voordelen van low tech bekend worden. Carla Rongen noemt het voorbeeld van dampopen en biobased bouwen, waardoor in principe geen hittestress meer optreedt binnenshuis. Hierdoor is meestal geen airco meer nodig en neemt de constructie een deel van de functie van de installaties over. Ook noemt ze het zogenaamde passief bouwen met PHPP (PassiefHuis Projecterings Pakket) als rekenmethode voor energieneutraal bouwen in plaats van de BENG-norm (bijna energieneutraal gebouw). “PHPP-berekening wordt in principe niet toegestaan bij gemeenten en daarom vaak afgewezen bij aanbestedingen en dat terwijl die berekening ontzettend energiezuinig is en met hele kleine installaties van maximaal 3 kW. Als je het doorrekent met de BENG-normen ben je verplicht om minimaal 12- 18 kW aan installaties te installeren, anders krijg je het binnen BENG niet ‘rondgerekend’. Dus bij de combinatie van biobased en passief bouw is op wijk-niveau in totaliteit een veel lager aansluitvermogen nodig. Daarmee kunnen we een grote bijdrage leveren in het verminderen van de netcongestie. Nu zit er op landelijk niveau veel te weinig sturing op het verlagen van het energiegebruik.” Over biodiversiteit en beperkende regels heeft Maurice Lankheet, strategisch ontwikkelaar bij Nijhuis Bouw, een sprekend voorbeeld. “Bij een bouwproject van woningen in fasen legden we alvast een houtwal aan om de biodiversiteit te bevorderen, maar de bouw van de opvolgende fase werd stilgelegd omdat er eitjes van een zeldzame vlinder in de houtwal werd gespot.” Ook Joziene van de Linde heeft last van ‘stapelende’ wetgeving, regels en eisen. Ze is directeur van De Meeuw, die zich bezighoudt met flexibele en innovatieve bouw. “Ik merk dat veel projecten kapot gerekend worden; je kunt zowat in een spreadsheet gaan wonen”, grapt ze. “We hebben het met zijn allen toegestaan dat de bouw niet innoveert en geven de meest innovatieve partijen niet de kans.” Ze geeft aan dat er op bestuurlijk niveau wel wat beweging komt in het opteren voor innovatieve flexbouw. “In Nijmegen hebben we 500 flexwoningen neergezet. De woningen staan er minimaal 15 jaar en maximaal 28 jaar; uiteindelijk worden ze verplaatst”, schetst Joziene van de Linde. “Er is een onderzoek naar flexlocaties gedaan. De inschatting is dat 10 procent van de flexwoningen die nu gebouwd worden straks weer weggaan.” Dus zal 90 procent blijven staan.

Een paar decennia terug was wonen nog een recht

Samenwerken op lange termijn

Maurice Lankheet ziet veel in samenwerking tussen publieke en private partijen op de lange termijn. “In de huidige markt wordt de hoogste prijs voor een locatie betaalt. Sommige partijen bieden echt veel te veel. We zien meer in samenwerkingen die gebaseerd zijn op een lange termijnrelatie.” Hij vindt dat gemeenten vaak te laat beslissingen nemen omtrent de invulling van locaties. “Sommige locaties zijn duur ingekocht op basis van de toen geldende beleidsregels of vanuit een andere visie dan die de gemeente voorstaat, maar als je dan later geconfronteerd wordt met veranderende regels/visies zoals bijvoorbeeld een eis van de gemeente dat 75 procent betaalbaar moet worden, dan verlies je op dat project.” Hij vindt dat je dan ook op andere plekken moet kunnen ontwikkelen zodat je na het zuur ook wat zoet te verteren krijgt. Ook Debora Citgez van de Hemink Groep pleit voor langdurige samenwerking. “Wij zijn een van de vaste partners van Vivare. Wij adviseren integraal vastgoedonderhoud op basis van een no-regret strategie.”, legt ze uit. “Het heeft een sociale, technische en financiële kant. De sociale kant is dat we meer moeten zoeken naar samenwerkingen met bedrijven in de regio. Er gebeurt veel achter de voordeur bij bewoners en als uitvoerende partij komen we te laat aan de tafel. Dus willen we eerder aan tafel komen en ons richten op langdurige samenwerking. Het technische kader richt zich op innovatie. Maar om sneller te kunnen genieten van een woning hoeft niet alles meteen ‘sky high’ te zijn. Voer een beleid op de lange termijn; het hoeft niet meteen in 10 stappen. De financiële kant: door de juiste keuzes te maken hoeven er geen dubbelingen meer te zijn.” Alfred van den Bosch kan het wel met haar eens zijn. “We moeten van projecten naar programma’s en dat vooral op regionale schaal. Iedereen wijst naar de overheid, maar voordat er een minister zit met doorzettingskracht zijn we even verder. Kijk alleen al hoelang het duurt om een regering te vormen. Wat kunnen wij hier morgen zelf doen?”, vraagt hij zich hardop af. Johan Bombach kan daar wel in mee gaan. “Wij innoveren elke dag, geen gedoe, wel gewoon doen dat zit in ons dna. Ik stel voor dat we alle leercirkels met elkaar oppakken. Ben je bereid om gezamenlijke innovatieve belangen te organiseren op basis van vertrouwen?”

Als we nu blijven doen wat we altijd deden, krijgen we ook wat we altijd kregen

Bottom up

Astrid Huitink werkt als directeur bij de Rabobank Gelderland Zuid en is onder meer verantwoordelijk voor duurzaam wonen. “Wij proberen op diverse trends uit de mark in te spelen zoals met onze startup Smartbuilds, flexwonen in het middenhuursegment. Ik kijk waar ons beleid trends ondersteunt of waar niet. Het kan ook zijn dat de huidige visie van toezichthouders dat tegenhoudt”, analyseert ze. “Als ik naar de huidige woningmarkt kijk word ik blij van veel ondernemerschap en creativiteit bij zowel particulieren als in de bouwketen.

Ook voel ik veel voor die mensen die in lange procedures terecht komen en geen woning kunnen vinden. Breng mensen eerder bij elkaar, bijvoorbeeld door vaker bewonersbijeenkomsten te organiseren.” Ze denkt dat de oplossing vaak simpel is. “Ik ga soms naar bewonersavonden met als doel om al veel eerder in het proces aan tafel te zitten met iedereen.” Op die manier komen de soms hoge ambities van de eindbewoner en de bouwer, maar ook de financier eerder bij elkaar. “Daarna gaat het de gemeentemolen in. Regelgeving moet ons de ruimte geven om op projectbasis prioriteiten te stellen.” Rob Withaar, de commerciële man van Talen Vastgoedonderhoud, wil nog een stap verder gaan met zijn plan van een woonroute. “Ik durf te stellen dat de potentiële instroom op dit moment geen toekomstperspectief heeft. Dat betekent dat een woningzoekende niet de woning krijgt die bij diegene past op dat moment.” Hij noemt een voorbeeld van een jonge vrouw met een kind en een bescheiden salaris die dringend een sociale huurwoning nodig had. “Ze kreeg een woning toegewezen die te groot en te duur was. Dat gebeurt continu; een hele galerij aan woningen worden toegewezen die niet passend zijn voor de personen in kwestie. Er moet een beleid ingericht worden op nieuwe instroom binnen de bestaande woningvoorraad en dat de doorstroom van binnen de sociale woningsector optimaal benut gaat worden en woningen hierop snel en effectief aangepast kunnen worden. Daarbij vraag je aan de bewoners: Wat verwacht je van ons? Waar sta je over 5 jaar? Klopt de woning die je nu hebt? Er zijn zo veel meer mogelijkheden in de bestaande voorraad.”

Laten we elkaar leren begrijpen

“Ik heb inmiddels vijf van deze tafels meegemaakt. Vanuit elke tafel is een actie voorgekomen, dat elke keer succesvol is geweest”, gaat hij verder. “Laten wij ook samen kijken hoe we vanuit de wet en regelgeving toch kansen kunnen benutten om deze doorstroming optimaal te kunnen activeren. Wat mij betreft nemen we die aanbesteding van Joziene als voorbeeld”, roept Rob Withaar zijn collega’s op. “Het mooie van die aanbesteding was dat het een dialoog-gerichte aanbesteding was”, scherpt Joziene van de Linde aan. “Laten we elkaar leren begrijpen, tussen de verschillende partijen, met bestuurders, allemaal samen eerlijker zijn tegen elkaar.” Op termijn wordt wonen dan misschien weer een recht. «

Interessant artikel? Deel het: