Woningmarkt gebaat bij versoepeling regelgeving, ketensamenwerking en participatie

8 april 2024 09:29

• Rondetafelgesprek

De woningmarkt in Nederland bevindt zich momenteel in een impasse. Dit heeft gevolgen voor zowel huurders als kopers. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn extreem lang. Voor veel mensen zijn huurwoningen in de vrije sector te duur. Daarnaast is kopen vaak geen haalbare optie, ook omdat er een groot tekort aan betaalbare huizen is. Het aantal koopwoningen dat van eigenaar wisselt, is sterk afgenomen. Ouderen en alleenstaanden wonen in te grote huizen. Kortom, de woningmarkt staat voor een uitdaging en er zijn dringend maatregelen nodig om beweging te creëren en betaalbare woningen beschikbaar te maken voor iedereen. De ambitie van de huidige demissionaire minister Hugo de Jonge om 980.000 woningen tot en met 2030 te realiseren lijkt onhaalbaar zonder drastische maatregelen. Bovendien is er een ongekende dynamiek ontstaan waar vraag en aanbod steeds verder uit elkaar groeien. Om die kloof te verkleinen staan alle partijen voor complexe uitdagingen. Aan tafel zat een groep van negen betrokkenen om te bespreken hoe het vlottrekken van de woningmarkt gerealiseerd kan worden.

Individuele belangen moeten samenkomen

“De plannen om nieuwe woningen te bouwen staan klaar, maar de uitdaging is om het financieel-economisch rond te krijgen”, stelt Noël Vergunst, Wethouder van de gemeente Nijmegen. Onder zijn portefeuille valt onder andere stedelijke ontwikkeling, ruimtelijke ordening en grondbeleid. “De wooncrisis vloeit voort uit het financieel-economisch systeem dat we hebben. In de loop der tijd hebben diverse partijen daar een rol in gespeeld, elk met een specifieke doelstelling voor ogen. Er zijn woningcorporaties en marktpartijen ingestapt, daarnaast moet rekening worden gehouden met financiële modellen en klimaatdoelstellingen, het komt niet meer goed bij elkaar. Iedereen beredeneert vanuit de eigen positie, dat kan ook bijna niet anders, maar daardoor vertraagt het proces.” constateert Vergunst. Het behartigen van alle belangen speelt een hoofdrol in de complexiteit van de markt. “Het particulier belang speelt ook een grote rol,” zegt Antoine Pekel, directeur-bestuurder van woningcorporatie Woonwaarts. Wet- en regelgeving werkt soms beperkend op een manier waarop dat niet is bedoeld. Hij noemt hierbij een anekdotisch voorbeeld: “Een paar maanden geleden wisten Brabantse boeren een migratiehotel tegen te houden door een composthoop op eigen erf te plaatsen. De vergunning kon niet worden verleend omdat een hoopje gras zogenaamd stank en hinder veroorzaakt. Daar is die wet nooit voor bedoeld.” Pekel bedoelt daarmee de nieuwe Omgevingswet, die particulieren de mogelijkheid biedt om een mening te geven over veranderingen in de leefomgeving. Partijen moeten samenkomen om tot een oplossing te komen. Vergunst geeft een voorbeeld van een voortvarende burgerparticipatie: “Een tijd geleden hebben vijfentwintig wijkraden in Nijmegen de handen ineengeslagen en zijn ze tot een vorm van burgerparticipatie gekomen. Gedurende twee jaar heb ik met hen samengewerkt en hen gevraagd welke adviezen zij hebben voor het participatiebeleid. Een cruciaal element is daarbij naar voren gekomen. We beginnen veel eerder met het participatieplan, waarbij de gemeenteraad dit integreert in het bestemmingsplan.” Het nadeel hiervan kan zijn dat er vaak nog geen uitgewerkte plannen klaarliggen.

Dat partijen steeds vaker samenkomen bevestigt Astrid Huitink-Jacobs, Directeur bij de Coöperatieve Rabobank. “In onze centrale locatie hebben we een doorlopend programma waar we onze klanten inspireren en we tastbaar proberen te maken wat zij op gebied van verduurzaming of het optimaal benutten van het potentieel van hun huis kunnen doen. Als marktleider op gebied van hypotheken en met een grote portefeuille in de vastgoedketen kunnen we partijen bijeen brengen en helpen anticiperen op woonwensen.”

Een onstabiel systeem: versoepeling wet- en regelgeving biedt oplossing

Door middel van optoppen, splitsen en nieuwbouw, met focus op duurzaamheid, kunnen talrijke woningen beschikbaar komen. Vaak is het de wet- en regelgeving die deze innovatieve plannen in de weg zit. “Voor elke woning die we willen transformeren moeten we een compleet vergunningstraject doorlopen. Dat kost gewoon te veel tijd,” stelt Betty Leenders, Regiodirecteur van de elk® groep. Een mooie oplossing hiervoor kan een gebiedsvergunning zijn, waarbij regels tijdelijk worden versoepeld om het proces te versnellen. “Of neem het voorbeeld van de pilot in Beuningen. Samen met Woonwaarts hebben we een hoekwoning omgebouwd tot drie appartementen. Senioren kunnen nu doorstromen vanuit een grote eengezinswoning naar de begane grond, terwijl starters die voorheen weinig kans kregen nu de mogelijkheid hebben om op de eerste en tweede verdieping te wonen. Dit moeten we in Nijmegen ook doen, bijvoorbeeld in Dukenburg. We hebben daar al een grondige analyse uitgevoerd om te bepalen welke woningen geschikt zijn voor transformatie. Uit deze analyse kwamen flats van drie verdiepingen naar voren die mogelijk kunnen worden opgetopt. Op die manier kun je eenvoudig een extra verdieping toevoegen zonder de noodzaak van een lift te realiseren. Daarnaast zijn er ruime hoekwoningen die potentieel kunnen worden omgevormd tot appartementen. Ook zijn er enkele lege plekken in de omgeving waar bijvoorbeeld een galerijflat zou kunnen worden gebouwd. Bovendien zijn er garageboxen die voor corporaties interessant kunnen zijn om te transformeren. Hier zouden bijvoorbeeld micro-woningen of portiekflats kunnen worden gerealiseerd. Dit alles vormt een masterplan voor de wijk, waar een gebiedsvergunning van de gemeente een bijpassend antwoord zou zijn.”

Carla Rongen vindt ook dat regelgeving optoppen en transformeren nogal eens tegenhoudt. “We kunnen op korte termijn 150.000 woningen realiseren door bestaande woningen te splitsen, laagbouw te optoppen en kantoren te transformeren,” stelt de docent biobased bouwen aan de HAN. Zij werkt ook als specialist circulair en gezond bouwen/Bouwbioloog IBN bij ingenieursbureau Aveco de Bondt. Ze houdt een pleidooi voor het stapelen van ambities. “Aannemers kunnen en willen een heleboel, als we maar de juiste incentives inbouwen. Daarvoor hebben we een top down beleid nodig.” Ze noemt het voorbeeld van de CO2-prestatieladder, dat gaf fictieve kortingen bij aanbestedingen in de infra en het vergrootte de kans om een aanbesteding te winnen. Dat werkte toen ook meteen, in een mum van tijd waren de meeste aannemers in de infra aangesloten bij CO2-prestatieladder én werd er daadwerkelijk wat gedaan aan CO2-reductie. Het stapelen van ambities is nu noodzakelijk, omdat het ‘carbon-budget’ van de bouw bijna op is en we al 85 procent van de biodiversiteit kwijt zijn in Nederland. Door circulair en biobased te bouwen kunnen we een ‘carbon-lockdown’ voorkomen. Door natuurinclusief en klimaatadaptief te bouwen kunnen we water- en bodemsturend weer leidend laten zijn én de biodiversiteit weer een boost geven.”

Carla Rongen wil nog een pleidooi houden. “Sinds duurzaamheid in de bouw geïntroduceerd is, zijn er steeds meer installaties en techniek in de woningen gekomen. In de bouw zit nu 30 tot 40 procent van de bouwkosten in installatiewerk en techniek. Ik wil pleiten voor ‘low tech’ bouwen. Nu voelt het invoeren daarvan nog als een extra stap, omdat aannemers gewend zijn aan de traditionele BENG-berekeningen.” Carla Rongen noemt het voorbeeld van dampopen en biobased bouwen, waardoor in principe geen hittestress meer optreedt binnenshuis. Hierdoor is meestal geen airco meer nodig en neemt de constructie een deel van de functie van de installaties over. Ook pleit ze ervoor om het zogenaamde Passief Huis principe, met PHPP (PassiefHuis Projecterings Pakket) als onderbouwde rekenmethode, voor energieneutraal bouwen in plaats van de BENG-norm (bijna energieneutraal gebouw). “PHPP-berekening wordt in principe niet toegestaan bij gemeenten en daarom vaak afgewezen bij aanbestedingen en dat terwijl die berekening ontzettend energiezuinig is en met hele kleine installaties van ca. 1,5 - 3 kW. Als je het doorrekent met de BENG-normen ben je verplicht om minimaal 8 tot 18 kW aan installaties te installeren, anders krijg je het binnen BENG niet ‘rondgerekend’. Dus bij de combinatie van biobased en passief bouw is op wijkniveau in totaliteit een veel lager aansluitvermogen nodig. Daarmee kunnen we een grote bijdrage leveren in het verminderen van de netcongestie.”

Door circulair en biobased te bouwen kunnen we een ‘carbon-lockdown’ voorkomen

Als Advocaat Vastgoed en Huur bij ALEX Advocaten, ziet Kelly Weijdt ook hobbels op de weg met betrekking tot wet- en regelgeving. “Woningdelen door bijvoorbeeld hospitaverhuur biedt een goede oplossing voor het tekort aan huisvesting. Het is jammer dat de regels daarvoor niet soepeler zijn. In juli van dit jaar treedt naar verwachting de Wet vaste huurcontracten in werking. Dit betekent dat het binnenkort niet meer toegestaan zal zijn om flexibele tijdelijke contracten, contracten voor bepaalde tijd, af te sluiten met huurders. Hoewel er uitzonderingen zijn, geldt dit niet voor hospitaverhuur. Ik denk dat het voor woningeigenaren ook minder aantrekkelijk is om een gedeelte van hun woning te verhuren als je gebonden bent aan langdurige contracten.” Kelly Weijdt is zelf hospita-verhuurder en kan mogelijke verhuurders daar dus goed over adviseren. “Vaak zijn ze niet op de hoogte van juridische consequenties; ze vinden het fijn om mijn ervaring te horen.”

Patrick van Haandel, eigenaar van Kolmeijer Makelaars, pleit voor het niet invoeren van het puntensysteem, dat binnenkort voor de vrije huursector ingaat. “We zien nu al dagelijks dat kleine beleggers zich terugtrekken uit de woningmarkt. Stel dat een woning wordt verhuurd voor ongeveer achthonderd euro. Deze verhuurders moeten meer belasting betalen, wat op zichzelf geen probleem hoeft te zijn. Maar ze moeten ook een lagere huur gaan vragen vanwege het vernieuwde puntensysteem dat binnenkort wordt ingevoerd. Dus deze kleine beleggers halen hun geld eruit en de woning komt weer op de markt en wordt nu voor veel meer geld verkocht. Dit betekent dat iemand die de woning had willen huren voor twaalfhonderd euro, nu niet kan kopen omdat ze er eigenlijk tussenin vallen.” Antoine Pekel stelt dat investeerders genoegen zouden moeten nemen met een lager rendement. Een andere oplossing ziet hij in dat woningcorporaties weer mogen gaan bouwen voor de middenhuur. “Vijftien jaar geleden was dit een gangbare praktijk, en velen van ons zouden graag zien dat dit weer mogelijk wordt omdat wij niet hetzelfde rendement nodig hebben als die grote beleggers. Met een bescheiden rendement kunnen wij de sector weer betaalbaar maken voor iedereen en daarmee ook sociale woningbouw financieren.”

Eisen bijstellen

“In Nederland heeft iedereen recht op een woning. Op dit moment voorzien we niet in de behoeften van de markt. Er moet meer gebouwd worden. We streven allemaal naar een huisje, boompje, beestje, maar het is ook belangrijk om mensen bewust te maken van het feit dat dit niet altijd haalbaar is. In Nederland hebben we nog veel onontwikkeld grondgebied, en iedereen lijkt zijn eigen stukje grond te willen hebben. Ik ben van mening dat het niet de taak van een corporatie of woonfonds is om dit gat op te vullen. We moeten ook onze eigen verwachtingen en eisen heroverwegen,” constateert Joziene van de Linde, Managing Director bij De Meeuw, een bouwbedrijf gespecialiseerd in modulair bouwen. Martin-Paul Neys is Founding Partner van Detail Architecten en vult Joziene aan: “Wanneer we praten over kleiner wonen en het faciliteren van appartementen, betekent dat ook dat we niet alleen in onze huizen leven, maar dat het leven en ontmoeten al begint op straat. Om dit te realiseren, hebben we parken, openbare ruimtes en pleinen nodig. Gelukkig doet Nijmegen het hier al behoorlijk goed. Met het Rivierenpark en het Kronenburgerpark, maar ook elders in de stad en binnenkort ook in Dukenburg, waar veel groen te zien is. Echter, om dit leefbaar en bewoonbaar te houden, is investering nodig vanuit de stad.”

Astrid Huitink-Jacobs vindt dat we gewend zijn geraakt aan onze luxe. “In Nederland vindt iedereen het vanzelfsprekend dat er op elk gewenst moment energie is. Het terugdringen van de netcongestie komt steeds meer ter sprake. Kan straks de auto nog wel opgeladen worden tussen vier uur ‘s middags en negen uur ’s avonds? Dit soort overwegingen zal alleen maar toenemen. Zijn we eigenlijk niet te verwend? Is het echt zo erg als we een uurtje per dag minder elektriciteit hebben? We zijn geneigd om alles vanuit ons referentiekader te bekijken, zoals ook het idee van een warmtenet of elektriciteit vanuit onze gebruikelijke perspectieven te benaderen.” Carla Rongen geeft daarbij een voorbeeld: “Wij hadden een fascinerend concept ontwikkeld voor energie-uitwisseling tussen een grote supermarkt op de begane grond en een appartementencomplex erboven. Hierbij zouden we efficiënt gebruik kunnen maken van energie-uitwisseling, maar uiteindelijk werd het idee afgekeurd omdat we vasthouden aan het idee dat elk appartement zijn eigen aansluiting moet hebben. Soms betekent dit dat we afscheid moeten nemen van bepaalde gewoonten waar we zo aan gehecht zijn.”

Op dit moment voorzien we niet in de behoeften van de markt. Er moet meer gebouwd worden

In gesprek met de gemeente

Een oplossing voor het aanpakken van de uitdagingen in de woningmarkt is het samenbrengen van individuele belangen. Particuliere belangen, overheidsbeleid en maatschappelijke doelen moeten op één lijn worden gebracht om een duurzame oplossing te bereiken. Wethouder Noël Vergunst van de gemeente Nijmegen staat klaar om zich actief in te zetten voor verandering. Hij begint zijn betoog met een opmerking over de positieve ontwikkelingen die reeds plaatsvinden in de gemeente. “Ik wil graag benadrukken dat er al veel goede dingen gebeuren,” zegt Vergunst. “Bewoners worden betrokken bij diverse initiatieven en er worden duurzame oplossingen bedacht.” Vervolgens kondigt hij aan dat hij twee belangrijke afspraken wil maken om verdere vooruitgang te boeken. “Als eerste wil ik mij met andere partijen inzetten voor plan voor Dukenburg, dat gaat onder andere over het optoppen van bestaande gebouwen.” Daarnaast wil Vergunst onderzoeken of het mogelijk is om de bestaande normen breder te trekken. “Ik wil in gesprek gaan over het verlenen van gebiedsvergunningen en een betere toepassing van normen voor circulair bouwen.” Alleen door dergelijke gezamenlijke inspanningen kunnen we de woningmarkt weer in balans brengen en een duurzame toekomst voor iedereen realiseren.

Of het nu gaat om het herbestemmen van leegstaande panden, het ontwikkelen van duurzame en betaalbare nieuwbouwwoningen, of het bevorderen van woningdelers, de mogelijkheden zijn in overvloed voor diegenen die bereid zijn de status quo uit te dagen en te streven naar een inclusieve en leefbare samenleving voor iedereen. En juist daar zit ook het struikelblok, het creëren van duurzame, betaalbare woningen en een redelijk verdienmodel vereist de nodige acties. «

Tekst: Dick Leseman // Fotografie: Huub Luijten

Interessant artikel? Deel het: