Vast en zeker goed in financieringen van vastgoed

22 november 2018 11:56

• Financieel & Juridisch

Het aankopen van een nieuw bedrijfspand, nieuwe winkel of kantoorruimte kent vaak een specifieke financieringsbehoefte. De ruim honderd adviseurs van Credion, verdeeld over achtenvijftig vestigingen in het land, kennen die behoeften en kunnen u voorzien in een uitstekende bedrijfshypotheek voor uw onroerend goed of bedrijfspand. Door een uitgebreid netwerk van meer dan negentig geldverstrekkers, kan Credion een slimme bedrijfsfinanciering tegen uitstekend passende voorwaarden garanderen. Bij die geldverstrekkers moet je qua mogelijkheden denken aan  bankfinancieringen, lease, factoring, crowdfunding, investeringsmaatschappijen en nog veel meer. Aangeboden financieringspakketten bestaan vaak uit een combinatie van deze mogelijkheden.

Investeren in stenen

Carlo van der Weg, directeur van Credion Associatie BV, gaat dieper op de zaken in: “Wat je in het algemeen ziet is, dat beleggers op dit moment geïnteresseerd zijn in vastgoed; temeer omdat spaarrente tot de verleden tijd behoort. Mensen met vermogen zoeken rendement. Dan kan je op een aantal manieren beleggen en één van die beleggingen is in vastgoed. Sinds een paar jaar is er een enorme interesse gekomen in het investeren in stenen om die vervolgens te verhuren; waarbij je kunt denken aan woningen, bedrijfspanden, appartementen, noem maar op.”

We zijn allemaal bekend met de grote projectontwikkelaars die in ‘hele ritsen aan woningen’ investeren, zoals Van der Weg mooi omschrijft, om die vervolgens te verhuren. Maar volgens hem is er een wereld van kleinere beleggers ontstaan die daarin ook geïnteresseerd is geraakt. Van der Weg: “Hierdoor zie je sinds een aantal jaren een hele ontwikkeling aan de financieringskant. Vanuit de crisis zijn de banken terughoudend geworden in financieringen in vastgoed, waardoor er een discrepantie in de markt ontstond waar de zogenaamde alternatieve financiers op ingesprongen zijn om met name die kleinere belegger te ondersteunen in de financieringsbehoefte.”

Hij legt uit dat het bij deze kleinere beleggers onder anderen om mensen gaat die een paar ton te besteden hebben waarmee ze bijvoorbeeld met een eigen vermogen van dertig procent en een financiering van zeventig procent een paar woningen kopen voor de verhuur. Het mag duidelijk zijn dat de rendementen die hierop gemaakt worden beter zijn dan wanneer ze hun geld op een spaarrekening zetten. Van der Weg ziet duidelijk steeds meer ontwikkelingen in deze opgaande markt.

We moeten de term ‘projectontwikkelaar’ nuanceren

Hij maakt daarna duidelijkheid dat ook de grote(re) projectontwikkelaars gebruik kunnen maken van de diensten van Credion: “Alleen de miljonairs in Nederland zijn in staat om alles met eigen geld te doen. Daarnaast is er een hele grote groep ontstaan van vermogende mensen die alleen niet zó vermogend zijn dat ze het vastgoed allemaal zelf kunnen financieren; zeker niet in de groei van de portefeuilles. Dat is trouwens ook niet handig, want de hypotheek die je kunt lenen is momenteel qua rentetarief veel scherper dan het rendement wat je zelf zou willen maken op je eigen vermogen. Dus je moet altijd de combinatie zoeken; daar zit echt wel een groot verschil!”

Volgens hem moeten we de term ‘projectontwikkelaar’ ook nuanceren, omdat het letterlijk iemand is die vastgoed ontwikkelt. Van der Weg: “Projectontwikkeling is eigenlijk dat je zegt: ‘Ik koop een kantoorpand en dat ga ik her ontwikkelen naar veertig appartementen’. Dat is écht projectontwikkeling waar je weer een hele andere financiering voor nodig hebt dan wanneer die veertig appartementen kant en klaar gereed zijn voor de verhuur. In het laatste geval heb je een lange termijn financiering nodig op die appartementen. Maar geld krijgen voor die projectontwikkeling is een heel ander verhaal! Stel dat het twee jaar duurt om het gekochte kantoorpand te her ontwikkelen naar die veertig appartementen, dan heb je geld nodig voor het tijdsbestek van die twee jaar. In die ontwikkelingsfase zit het grootste risico, waardoor de traditionele banken niet geïnteresseerd zijn en daar hebben wij in ons pakket dan weer specialistische partijen voor die het wél aandurven om die projectontwikkelaar voor zo’n korte periode geld te lenen.”

Dit is een enorm bewegende markt in het vastgoed en wordt transities genoemd: van kantoren naar wonen of van kantoren naar zorg, om maar eens twee voorbeelden te noemen. Aan de financieringskant kan Credion daar in de verschillende fases een belangrijke rol in spelen; zowel in de korte duur als het om de projectontwikkeling gaat, als in de lange duur wanneer de ontwikkelde projecten in de verkoop of in de verhuur gaan.

‘Vet op de botten’

Van der Weg benadrukt dat de bedrijfsfinancieringen absoluut niet alleen voor de beleggers bedoeld zijn: “We zien juist dat steeds meer ondernemers die een bedrijfspand huren, op basis van de huidige rentestand, heel erg geïnteresseerd zijn om hun pand te kopen. Het is vaak een goede investering en als je in de huidige markt met bijbehorende rentestanden zo’n bedrijfspand kunt financieren, dan levert dat vaak een kostenbesparing op qua de huisvestingskosten.”

Hij gaat er nog wat verder op in en legt uit dat je kunt zien dat we in een opgaande economie zitten, waardoor het uiteraard goed gaat met het bedrijfsleven en ondernemers daardoor weer meer eigen vermogen opbouwen. Zodoende komen bedrijven automatisch in aanmerking voor een financiering om een bedrijfspand te kopen. “Je ziet na de ellende van de crisis echt weer een positieve spiraal. De gemiddelde ondernemer heeft ‘weer wat vet op de botten’ en behalve de besparing op de huisvestingskosten wordt er door koop waarde opgebouwd in het pand en komt het naar de ondernemer toe.”, aldus Van der Weg.

Vanwege de terughoudendheid van de banken maken de alternatieve financiers ook in deze gevallen de financieringen mogelijk. De partijen die hier de financieringsproducten voor leveren, hebben geen kantoren met eigen distributiekanalen en zoeken daarom in de markt aansluiting bij gedegen adviseurs om zo hun producten bij de lokale ondernemer te krijgen. Omdat Credion een grote landelijke speler is met kantoren in alle provincies, komt de organisatie, met al haar expertise qua alternatieve financieringen, snel in beeld bij deze partijen.

Een dubbele beweging in de markt

De ondernemers die hun eigen pand willen kopen vormen voor Credion een grotere doelgroep dan de projectontwikkelaars die in meerdere panden investeren, maar Van der Weg ziet wel een aantal ontwikkelingen: “Als specialist in bedrijfsfinancieringen zijn we veel meer vertegenwoordigd in de ondernemersmarkt met de eigen bedrijfspanden dan in de beleggingsmarkt met verhuur van onroerend goed, maar juist aan die beleggingskant zie je de afgelopen jaren wel heel veel ontwikkelingen en treden steeds meer ondernemers toe in die markt. Als ze wat vermogen opgebouwd hebben, denken ze ‘Tja… ik kan het op een spaarrekening zetten, maar ik kan het natuurlijk ook investeren in onroerend goed om dat vervolgens te verhuren’. Het is eigenlijk een dubbele beweging in de markt die beide keren wel die ondernemer raakt, die niet alleen met zijn eigen bedrijfspand bezig is, maar die op basis van het vermogen wat hij opbouwt ook gaat kijken of hij dat in vastgoed kan investeren.”

Hoe duurzamer, hoe groter de kans op een knappe financiering

Een thema wat Van der Weg niet onbelicht wil laten is duurzaamheid, omdat het ook opgenomen is in de wet- en regelgeving. Iedereen die onroerend goed bezit, moet volgens hem echt goed nadenken over de mogelijkheden om het eigen pand duurzamer te maken, omdat panden simpelweg een zo hoog mogelijk energielabel nodig hebben. Dat kan voor je eigen bedrijfspand of je woning zijn, maar ook voor een pand wat je verhuurt. En als je kijkt naar de mogelijkheden om je pand te verduurzamen, komt de keuze qua financiering daarvoor ook al snel om de hoek kijken.

Van der Weg: “Hoe hoger het energielabel is, hoe meer een pand waard is plus het feit dat het dan überhaupt financierbaar is. Want de grootbanken in Nederland willen eigenlijk al geen panden met een slecht energielabel meer financieren. Ze eisen minimaal een label C, en zien het liefst B of zelfs A. De banken hebben namelijk in hun beleid opgenomen dat ze over een aantal jaren een portefeuille hebben waarin alleen maar gefinancierde panden zitten met een goed energielabel. Dus als jij een oud pand hebt zonder plan om het te verduurzamen, dan wordt het toch echt wel lastig om daar een hypotheek op te krijgen. Als je daarentegen wél een gedegen plan hebt qua verduurzaming, dan zijn de banken wel bereid om naast de hypotheek ook daarin mee te financieren. Daar hebben ze speciale regelingen voor.”

Zijn boodschap is duidelijk: Hoe duurzamer je te werk gaat, hoe groter de kans is dat je een knappe financiering rond krijgt. Credion kan ook hierin weer een belangrijke rol spelen, omdat de organisatie in die duurzame ontwikkeling van het vastgoed kan voorzien in de best passende financiering qua combinatie van bankfinancieringen, lease, factoring, crowdfunding, investeringsmaatschappijen, et cetera.

Voor meer informatie: www.credion.nl

Tekst: Leo Singor

Interessant artikel? Deel het: