Onzekerheid voor ontwikkelaars door Didam arrest snel voorbij?

3 april 2024 11:35

• Columns

Sinds het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 is er veel onzekerheid in de vastgoedwereld. In die uitspraak is – kort gezegd – bepaald dat bij voorgenomen verkoop van onroerend goed en bij aannemelijke belangstelling, deze verkoop op een transparante wijze en in concurrentie moet plaatsvinden. Eigenlijk dus op de wijze die bij aanbesteding geldt. Daarbij moet door de overheid bij criteria worden opgesteld die objectief, toetsbaar en redelijk zijn en die ervoor moeten zorgen dat potentiële kopers op gelijke wijze kunnen meedingen.

Op zich niet onredelijk maar omdat in de praktijk veel grondtransacties in een directe relatie tussen een projectontwikkelaar en gemeente plaatvonden waarbij in gezamenlijk overleg een ontwikkeling mogelijk werd gemaakt, was de angst dat dit het einde van deze ontwikkelpraktijk betekende. Inmiddels zijn 2 jaren verstreken en uit de inmiddels ontstane jurisprudentie blijkt dat deze angst niet geheel terecht is. Binnen de beleidsvrijheid die overheden hebben voor het opstellen van selectiecriteria voor de beste koper kan nog wel wat sturing worden gevonden. Dat deze regels de bestaande praktijk beperken is een feit. Het privaatrechtelijk contracteren met de overheid is eerlijker geworden maar zeker niet eenvoudiger.

De grote vraag op dit moment is wat de geldigheid is van een overeenkomst die is gesloten voor het Didam arrest en in strijd is met deze uitspraak. In dat geval zou moeten worden aangenomen dat deze overeenkomst in strijd met de wet tot stand is gekomen en daardoor nietig. Dit betekent dat die overeenkomst geacht wordt niet te hebben bestaan. Dit zou rampzalig zijn in de situatie dat al uitvoering is gegeven aan deze overeenkomst. Stel dat op grond van een koop-aannemingsovereenkomst een stuk grond is geleverd en is bebouwd, is bij nietigheid van de voorliggende koopovereenkomst deze grond met de inmiddels gerealiseerde bebouwing nog steeds eigendom van de oorspronkelijke grondeigenaar. De koper heeft dan wel de koopprijs betaald maar staat in feite met lege handen.

Niet uitgesloten is dat een in strijd met het Didam arrest gesloten overeenkomst niet nietig maar vernietigbaar is. Dit heeft als consequentie dat de overeenkomst in beginsel geldig is maar door een benadeelde achteraf alsnog kan worden aangetast. Daarbij bestaat de mogelijkheid dat – ondanks dat de overeenkomst in strijd is met het Didam arrest – deze niet vernietigbaar bijvoorbeeld in het geval de strijdigheid zit in de schending van procedurevoorschriften. Deze voorschriften hebben niet de strekking de geldigheid van de strijdige rechtshandeling aan te tasten en blijft de overeenkomst bestaan. In het kader van rechtszekerheid is het in ieder geval te prefereren dat strijdige overeenkomsten slechts als vernietigbaar zijn aan te merken.

Door de rechtbank Midden- Nederland zijn inmiddels prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad om duidelijkheid te krijgen wat nu geldt ten aanzien van deze strijdige overeenkomsten. Voor de praktijk zou het wenselijk zijn dat overeenkomsten die strijdig zijn en gesloten voor het arrest als rechtsgeldig worden aangemerkt. Een andere uitkomst leidt tot veel rechtszaken en tot veel schade. Daarnaast zou ook een oplossing gevonden moeten worden voor strijdige overeenkomsten die zijn gesloten na het arrest. Daarbij kan bijvoorbeeld worden aangesloten bij het systeem van de Aanbestedingswet. Gedurende een periode van 6 maanden na het sluiten van de overeenkomst kan deze in rechte worden vernietigd. Daarna is dat niet meer mogelijk maar zou een benadeelde nog een schadevergoedingsprocedure kunnen starten. Dit geeft alle betrokken partijen voldoende zekerheid en kan de ontwikkelpraktijk weer verder. Voorlopig is het wachten op het antwoord van de Hoge Raad. «

Derek van Hijkoop
Stellicher advocaten Arnhem

Interessant artikel? Deel het: