Dion Bartels: “Ondernemer, voorkom dat je jaarlijks teveel WOZ betaalt”

3 oktober 2024 12:45

• Bedrijfsadvies

Wie in Nederland een huis of bedrijfspand in eigendom heeft, ontkomt er niet aan: de Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Betaal je elk jaar zonder morren de toegestuurde beschikking, dan ben je mogelijk de dupe van een ernstig gemankeerd systeem. Dat stelt WOZ-specialist Dion Bartels. “Algoritmes bepalen de hoogte van die beschikkingen, maar hier wordt pas kritisch naar gekeken als je bezwaar maakt”, aldus Bartels. “Daarin is ‘als’ het sleutelwoord.”

Bartels vermoedt dan ook dat een aanzienlijk deel van de negen miljoen jaarlijks verstuurde beschikkingen structureel te hoog uitvalt. Hij is met zijn Bartels Consultancy gespecialiseerd in het aanvechten van WOZ-aanslagen en behandelt duizenden zaken per jaar. “Maar geen ambtenaar heeft mij tot nu toe kunnen uitleggen hoe die algoritmische waardebepaling precies werkt.”

Piepsysteem

“Het is een piepsysteem”, vervolgt Dion Bartels. “Pas als je bezwaar aantekent, wordt gecontroleerd of de WOZ wel klopt.” In zijn ervaring is dat vaak niet het geval. “In veel gevallen is er bijvoorbeeld sprake van manke vergelijkingen tussen panden, waarvan je met het blote oog al ziet dat deze niet met elkaar te vergelijken zijn”, licht Bartels toe. “Omgekeerd kom ik bij panden die juist wél heel erg vergelijkbaar zijn ontzettend uiteenlopende WOZ-waarden tegen, waarvoor niemand een verklaring kan geven.”

Volgens hem spelen de gemeenten bovendien een gemeen spelletje, waarmee zij ondernemers, meer nog dan particuliere huiseigenaren, ernstig benadelen. “De WOZ-waarde van een woning kun je opvragen, maar van niet-woningen – denk aan hotels, horecaruimtes, winkels, kantoren – wordt deze niet openbaar gemaakt.” De WOZ-waarden uit laatstgenoemde categorie worden pas zichtbaar op het aanslagbiljet. Wie daadwerkelijk wil weten hoe de gemeenten tot hun waardering zijn gekomen, dient eerst een bezwaarschrift in te dienen. “Dat is voor velen al een te hoge drempel”, weet Bartels uit de praktijk.

Doe je dat daarentegen wel, dan gaat er volgens hem een wereld voor je open. Uit de taxatieverslagen blijkt bijvoorbeeld welke kapitalisatiefactor of welk leegstandsrisico is gehanteerd. “De duiding van die factoren vergt echter meer kennis dan je van de gemiddelde ondernemer kunt verwachten”, meent Bartels.

Aanpassing WOZ alleen in belang van gemeenten

Ook als je wel wijs wordt uit alle van invloed zijnde factoren, betekent dat nog niet dat je scheefgroei van je WOZ-bepaling kunt rechttrekken. “De WOZ is de belangrijkste eigen inkomstenbron van gemeenten en zij hebben de neiging om zoveel mogelijk aan de vastgestelde waardebepalingen vast te houden, ook als deze eigenlijk niet helemaal kloppen”, legt Bartels uit.

Daarbij is het van belang of de bezwaarmaker verzoekt om een verlaging of een verhoging. “Als ik een mail stuur naar een van mijn contactpersonen om de woningwaarde voor een klant te verhogen, zodat deze makkelijker een hypotheek kan krijgen, krijg ik in de regel geen ‘nee’ als antwoord”, zo laat Bartels weten. “Dat betekent immers een hogere belastingopbrengst.” Andersom liggen de zaken volgens hem toch net even anders: “Bij een verzoek om verlaging van de WOZ houdt de gemeente vaak voet bij stuk.”

Knevelarij

Waar het precies misgaat, kan Dion Bartels ook niet met zekerheid zeggen. In de ernstigste gevallen vermoedt hij knevelarij. “Knevelarij staat beschreven in het Wetboek van Strafrecht en betekent dat een ambtenaar in functie bewust te veel geld vraagt voor iets wat het niet waard is, of dat bewust vraagt aan iemand die dat niet kan of hoeft te betalen”, zet Bartels zijn vermoeden uiteen. Dat leidt soms tot een rechtszaak. “Als ambtenaren ook in de bezwaarfase fouten blijven maken, kan het nodig blijken om in beroep te gaan bij de rechtbank.”

Herinrichting systeem

Meer nog dan opzettelijke kwaadwilligheid, is er volgens Dion Bartels sprake van een systeem dat op de schop moet. “De WOZ is landelijk bepaald, maar wordt lokaal uitgevoerd en dat is waar het misgaat”, aldus de WOZ-specialist. “De 342 Nederlandse gemeenten hebben de uitvoering neergelegd bij meer dan 150 uitvoeringsorganisaties.” Dat verklaart volgens Bartels een groot deel van de willekeur in de WOZ-bepalingen, maar niet de grote verschillen binnen één gemeente.

“Om echt van de willekeur in de WOZ-bepalingen af te komen, moeten we het huidige piepsysteem, waarin transparantie actief wordt vermeden, loslaten”, stelt Bartels. Hij stelt voor de waardering van vastgoed via de wet Inkomstenbelasting te regelen. Eigenaren doen zelf aangifte wat hun vastgoed waard is en betalen daar belasting over. “Nu krijgen zij de aanslag opgelegd en moeten ze mij inhuren om het gecorrigeerd te krijgen”, schetst Bartels de huidige situatie. “Daarop is het gehele bureaucratische apparaat ingericht.”

Werkverschaffing

“In zekere zin is er naar mijn mening dan ook wel sprake van een moderne vorm van werkverschaffing”, meent Dion Bartels, die tegelijkertijd op de ironie in die vaststelling wijst. Het huidige systeem houdt namelijk niet alleen de ambtenaren aan het werk, maar ook hemzelf. Toch pleit hij voor verandering. “Als je het op de voorgestelde wijze landelijk regelt, gaat de WOZ-bepaling voortaan eerlijker en efficiënter”, benadrukt Bartels. “En dan ga ik gewoon iets anders doen.”

Over Dion Bartels

Dion Bartels (1958) – wiens bijnaam ‘The Wizard of WOZ’ luidt – is eigenaar van Bartels Consultancy, dat commercieel-juridisch advies geeft bij zaken aangaande de WOZ en OZB-aanslag. Bartels was in het verleden als advocaat betrokken bij grote vastgoedfraudezaken, waarin hij gedupeerde beleggers bijstond. Daarnaast is hij in te huren als spreker en is hij auteur van Palm Invest: Het begin, het grote geld, Justitie, advocaten, de ontvoering en de rechtszaak.

Interessant artikel? Deel het: