De waarde van een aankoopkeuring
29 juni 2022 08:46
De technische aankoopkeuring van vastgoed. Een onderzoek dat u zeker kent bij, de bouwkundige keuring bij aankoop van uw eigen huis. Zo kennen we in vastgoed het “Technical Due Diligence”, de technische aankoopkeuring. Maar wat is nu eigenlijk de waarde van deze technische keuring? Nou, heel groot!
De Engelse term due diligence betekent volgens Wikipedia letterlijk “gepaste zorgvuldigheid.” Een due diligence onderzoek richt zich op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie en het in beeld brengen van risico’s en kansen van de over te nemen asset. Dit alles natuurlijk om te voorkomen dat lijken uit de kast komen nadat een asset is overgenomen.
Een technisch due diligence kan worden uitgevoerd bij ieder type vastgoed, portefeuille of single asset, groot of klein. Van hotels tot campings, van logistieke centra tot autogarages, van kantoren tot mixed use gebouwen en van winkelcentra tot individuele winkels.
Ongeacht de grote van de asset is het belang van een goed uitgevoerd technical due diligence groot. Dit komt mede door de toename in eisen vanuit wet- en regelgeving. Het gaat namelijk al een tijdje niet meer alleen om de onderhoudstoestand van het dak, de gebreken aan de gevel of de uitstraling van de entree. Begrijp me niet verkeerd, deze zijn belangrijk maar andere aspecten nemen hun plaats in het technical due diligence onderzoek.
Zo was, is en blijft brandveiligheid een zeer belangrijk aspect binnen het onderzoek. Onze ervaring leert dat geen gebouw voldoet aan de eisen vanuit het bouwbesluit. Een veelgemaakte fout is bijvoorbeeld dat wordt gesuggereerd dat het “rechtens verkregens niveau” onder het niveau van bouwbesluit bestaande bouw mag liggen. Dit is dus niet zo. Ook zijn door alle interne verbouwingen veel gebreken te zien aan de brand en rook compartimenteringen. Door aanscherping van wetgeving is energie en duurzaamheid een belangrijk onderdeel in het onderzoek geworden. Iedereen is bekend met de Energielabel C verplichting bij kantoorgebouwen voor 2023. Maar bent u ook op de hoogte van de “Erkende Maatregelen” die u als grootverbruiker moet doorvoeren? Dit is een lijst met energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van minder dan 5 jaar.
Op deze lijst staat bijvoorbeeld dat TL-verlichting vervangen dient te worden door LED, of dat de luchtbehandelingskast aangepast moet worden met warmteterugwinning, frequentieregelaars of direct aangedreven ventilatoren. Een flinke kostenpost voor u en uw huurders.
Uit een inventarisatie die voor 1 juli 2019 ingediend moest worden bij bevoegd gezag blijkt welke maatregelen genomen kunnen en moeten worden. Is zo’n check gedaan en ingediend voor het gebouw wat u wenst aan te kopen? Zo nee, dan loopt u een reëel risico, want het bevoegd gezag handhaaft steeds vaker én strenger!
Tot slot is compliance een belangrijk onderdeel in het onderzoek. Voldoet het gebouw aan wet- en regelgeving wat betreft alle keuringen en inspecties aan bijvoorbeeld elektrische installaties (NEN 3140), ketels en gasleidingen (SCIOS), brandmeldcentrales en brandblusmiddelen, koelinstallaties (STEK, EPBD). ‘Maar dit zijn kosten huurder’, hoor ik u denken. Kosten voor keuring en inspectie zijn inderdaad conform de ROZ door te belasten aan de huurder via bijvoorbeeld de servicekosten. Indien deze onderzoeken niet zijn uitgevoerd, kan het maar zo zijn dat na het uitvoeren van de onderzoeken er tekortkomingen of restpunten aan het daglicht komen, waarvan u als koper dan toch het bonnetje zult moeten oppakken.
Op de aankoopsom van een kantoorgebouw van gemiddelde leeftijd die in basis prima onderhouden is, bedragen de zogenaamde ‘Red Flags’ tussen de 5 tot 10% van de aankoopsom. De kosten voor het technical due diligence zijn circa 0,05% van de aankoopsom. Een technical due diligence is een nuttige investering, die zichzelf dik terugverdiend. Vanuit Ausems Vastgoed ondersteunen we u graag met dit onderzoek.
Ausems Vastgoed B.V.
Eusebiusbuitensingel 3
6828 HS Arnhem
Telefoon 026 – 8484444
E-Mail contact@ausemsvastgoed.nl
www.ausemsvastgoed.nl
Tekst en fotografie: Dick Leseman
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.