Zo koop je in 11 stappen een bedrijfspand
12 oktober 2022 14:45
Je bent ondernemer en je groeit uit je huidige bedrijfspand, of je wilt graag het pand dat je nu huurt gaan kopen. Tijd om op jacht te gaan naar een nieuw bedrijfspand. Maar waar begin je, en waar moet je op letten? Ons 11 stappenplan biedt jou een houvast. Tik alle hokjes af en ga met de juiste informatie op bedrijfspandenjacht.
Stap 1 - Onderzoek je budget
Stap 2 - Wensen en eisen voor je bedrijfspand
Stap 3 - Op jacht naar een geschikt pand
Stap 4 - Bedrijfspand bezichtigen
Stap 5 - Controleren van gegevens
Stap 6 - Check de bodemkwaliteit
Stap 7 - Verdiep je in de belastingregels
Stap 8 - Een bod uitbrengen
Stap 9 - Voorlopig koopcontract
Stap 10 - Bedrijfshypotheek afsluiten
Stap 11 - Tekenen bij de notaris en… de sleutel!
Stap 1 Onderzoek je budget
Als eerste stap breng je je financiën in kaart. Heb je voldoende eigen middelen om het bedrijfspand te kopen of is financiering nodig? En hoeveel kun je maximaal lenen? Het antwoord is afhankelijk van een aantal factoren zoals je winst, rechtsvorm en onderpand. Maar de financier kijkt ook naar huurlasten die eventueel vervallen, een betere locatie die bijdraagt aan een hogere omzet of de groei die je onderneming kan maken met de aankoop van een groter pand.
Gratis Quickscan voor meer inzicht
Naast de koopsom van het bedrijfspand moet je rekening houden met extra kosten. Denk aan de kosten voor de makelaar, bodemonderzoek, notaris, advies en overdrachtsbelasting en btw of een eventueel architect en vergunningen als je een pand laat bouwen. Veel om rekening mee te houden dus! Het is verstandig te starten met een overzicht van je omzet, winst en de factoren die een positieve invloed of negatieve invloed bij de verhuizing naar het nieuwe bedrijfspand. Hoe accurater dit is hoe beter. Tip: Bij FinaForte heb je de mogelijkheid een gratis Quickscan doen. Zo krijg jij een snel een indicatie van het maximaal te lenen bedrag en factoren waar je rekening mee moet houden.
Stap 2 Wensen en eisen voor je bedrijfspand
Nu ga je brainstormen over de wensen die je hebt voor je bedrijfspand, ook als je al een pand op het oog hebt. Zo ga je gericht op zoek naar een pand dat bij jouw onderneming past. Maak een lijst met alle wensen en eisen waar het pand aan moet voldoen en schrijf ze op. Denk ook aan de toekomst, wil je het pand uitbreiden als je bedrijf groeit? En wat zijn de eventuele onderhouds- of verbouwingskosten?
Stap 3 Op jacht naar het bedrijfspand
Budget: check. Wensenlijst: check. Nu kan de zoektocht naar jouw bedrijfspand starten! Goede websites hiervoor zijn Funda in Business, De Bedrijfsmakelaar, Bedrijfsvastgoed, Ventu of Bedrijfspand.com. Maar heb je veel concurrentie, dan is een bedrijfsmakelaar een slim idee. Hij of zij kent de markt en is daardoor soms eerder op de hoogte van aanbiedingen dan de online sites. Zo blijf je de concurrentie een stap voor. Daarnaast is deze specialist in bedrijfsvastgoed op de hoogte van de nieuwste wetten en regels. Hierdoor ziet een bedrijfsmakelaar mogelijkheden waar je zelf niet aan denkt.
Stap 4 Bedrijfspand bezichtigen
Je hebt inmiddels een geweldig bedrijfspand op het oog en gaat het bezichtigen. Spannend. Direct een belangrijke tip: blijf kalm. Want een mondelinge afspraak is juridisch bindend bij de aankoop van een bedrijfspand. Dat is een groot verschil met de aankoop van een woonhuis. Dus hoe fantastisch het pand en de locatie ook zijn: doe geen toezeggingen en breng al helemaal geen bod uit. Voor je een bod uitbrengt controleer je eerst een aantal belangrijke gegevens. Welke dat zijn leggen we uit in stap 5 en 6.
Stap 5 Controleren van gegevens
Een open deur, maar controleer eerst of de verkoper wel echt de eigenaar is. Geen onbelangrijk detail toch? De eigendomsgegevens kun je opvragen op Kadasterservice eigendomsinformatie. Naast de rechtmatige eigenaar krijg je belangrijke gegevens over de plaats, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar van het bedrijfspand met perceel. Daarna controleer je of het bestemmingsplan van de gemeente past bij jouw bedrijf, dit lees je op de websites Ruimtelijke Plannen en Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Stap 6 Check de bodemkwaliteit
Als ondernemer kun je aansprakelijk zijn voor bodemvervuiling uit het verleden. Dat wil je natuurlijk niet. Informeer daarom bij de gemeente of er sprake is van verontreinigde grond. Is dit onduidelijk? Dan heb je recht op een bodemonderzoek. Eventueel kun je zelfs het recht op een bodemonderzoek laten opnemen in de koopovereenkomst met een ontbindende voorwaarde ‘schone grondverklaring’. Bij nieuwe bedrijfspanden of een uitbreiding op een bestaand perceel is een schoongrondverklaring vaak zelfs verplicht door de gemeente.
Stap 7 Verdiep je in de belastingregels
Bij het kopen van een bedrijfspand krijg je te maken met verschillende belastingen. Zorg dat je de fiscale keuze maakt die het beste past bij jouw situatie. We leggen hier de 3 belangrijkste belastingregels uit.
A - Met of zonder btw
Over een bedrijfspand dat meer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen reken je geen btw. Maar over een nieuw bedrijfspand wel (tot en met 2 jaar).
B - Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting op een bedrijfspand bedraagt 8%. Je kunt deze belasting niet aftrekken als bedrijfskosten. Je kunt dit wel optellen bij de waarde van het bedrijfspand en hierop afschrijven. In sommige gevallen krijg je vrijstelling, dat vraag je het beste aan je belastingadviseur.
C - Investeringsaftrek bedrijfspand
Goed nieuws! Als je een bedrijfspand koopt heb je recht op de investeringsaftrek voor het bedrag dat jouw onderneming in de bedrijfsruimte steekt. Want de aankoop van een bedrijfspand is een investering in jouw onderneming. Dit voordeel geldt alleen voor het bedrijfspand en niet voor de grond waar het pand op staat. Laat daarom de waarde van de het pand en de grond apart bepalen.
Stap 8 Een bod uitbrengen
Alles geregeld, gechecked en in orde? Dan kun je nu eindelijk een bod uitbrengen. Denk goed na over je bod, het liefst met een ervaren makelaar voor bedrijven. Je wil uiteraard een goede deal sluiten, maar bij een te laag bod wordt je niet serieus genomen. Het is wel slim enige onderhandelingsruimte aan te houden. Op het moment dat de verkoper jouw bod accepteert is de koop officieel gesloten.
Stap 9 Voorlopig koopcontract
Nu er overeenstemming is over de prijs stelt de verkoper een voorlopig koopcontract op. Vergeet niet alle voorwaarden door te lezen ( ja, echt allemaal ) voor je je handtekening zet. Een bedrijfsmakelaar helpt en adviseert je hierbij. Na het tekenen van het voorlopig koopcontract begin je aan de laatste stap, het regelen van de financiering.
Stap 10 Bedrijfshypotheek afsluiten
Voor een bedrijfspand sluit je een bedrijfshypotheek af, ook wel een zakelijke hypotheek genoemd. Bij een zakelijke hypotheek komt veel kijken, voorwaarden en rentetarieven zijn per financier verschillend. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur maakt vooraf een goede inschatting van de haalbaarheid, rente en het maximale hypotheekbedrag. Dit geeft een goede indicatie van jouw opties. Je vergelijkt de mogelijke bedrijfshypotheken pas definitief als je een offerte oftewel termsheet hebt van de bank. Ervaren adviseurs weten bovendien vaak meer gunstige voorwaarden en tarieven te onderhandelen.
Tip: Schakel een zakelijk hypotheek adviseur in
Een bedrijfshypotheek is erg ingewikkeld en een zakelijk hypotheekadviseur is zeker geen overbodige luxe. Sterker nog, een gespecialiseerde, onafhankelijke adviseur verdient zichzelf terug. Hij of zij maakt niet alleen een goede kredietonderbouwing en financieringsaanvraag maar weet ook welke financier het meest geschikt is voor jouw situatie. Zo krijg jij de beste rente met de meest gunstige voorwaarden. De hypotheekadviseur ontzorgt je daarnaast bij de gehele hypotheekaanvraag.
Een bedrijfshypotheek is maatwerk, maar er zijn uiteraard wel een aantal algemene richtlijnen en regels die gelden voor alle hypotheken. Deze leggen we hieronder uit.
Bedrijfshypotheek aanbieders
In Nederland heb je tientallen financiers om uit te kiezen. Naast de traditionele banken bestaan er ook veel alternatieve financieringspartijen.
Eigen geld inbrengen bedrijfspand
In de praktijk wil de bank vaak dat je minimaal 10% tot 30% eigen geld inbrengt. Hoe beter jouw cijfers zijn en hoe couranter het pand, hoe minder eigen inbreng je nodig hebt.
Bedrijfspand zonder eigen geld
Soms is het mogelijk een bedrijfshypotheek te krijgen zonder eigen inbreng. Bijvoorbeeld bij bovengemiddelde winst.
Heb je een BV?
Als directeur groot aandeelhouder (DGA) van een BV heb je 2 keuzes: Financiering met geld vanuit privévermogen of met geld uit je BV. Vraag je accountant, boekhouder of hypotheekadviseur wat het beste is in jouw situatie.
Rentetarief van een bedrijfshypotheek
Bij een zakelijke hypotheek betaal je een debiteurenopslag, dat is een risico-opslag boven op de normale rente. De tarieven en voorwaarden zijn per bank anders en zijn vooraf niet in een tabel beschikbaar zoals je gewend bent bij een woninghypotheek. Een goede bedrijfsadviseur weet welke financier voordelig is voor jou. Hij of zij maakt bovendien een goede kredietonderbouwing, waarmee je vaak een lagere rente krijgt. Tot slot kan jouw adviseur verder onderhandelen over een nog lagere rente.
Aflossen en looptijd
Ook dit verschilt weer per hypotheekaanbieder. Meestal is de looptijd 5 tot 10 jaar, zodat een herbeoordeling in de toekomst mogelijk is. De jaarlijkse aflossing is vaak tussen de 1% en 5% van de hoofdsom van het pand. De looptijd en aflossing staan los van elkaar, de totale hypotheek hoeft niet afgelost te zijn als de looptijd verstreken is.
Boetevrij aflossen als je het bedrijfspand verkoopt.
We vallen in herhaling, maar ook dit verschilt per financier. Boetevrij aflossen is niet vanzelfsprekend en het onderscheid per financier is groot. Zo loopt het boetepercentage uiteen van 0% tot 20% afhankelijk van de geldverstrekker. De voorwaarden voor versneld aflossen zijn bij alternatieve financiers vaak gunstiger dan bij de traditionele banken.
Stap 11 - Tekenen bij de notaris en... de sleutel!
He he, eindelijk is daar dan de offerte van de financier. Alles in orde en naar wens? Dan kun je nu naar de notaris om te tekenen, gefeliciteerd! We wensen je succes met je nieuwe bedrijfspand en het volgende avontuur in je ondernemerschap!
Meer informatie?
Wil je weten wat mogelijk is in jouw situatie? Maak een snelle berekening op de website van FinaForte. De specialisten van FinaForte vertellen je vervolgens graag meer in een gratis gesprek.
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.