Vastgoed is meer dan een stuk grond en een stapel stenen

30 maart 2021 16:00

De ontwikkelingen op de woningmarkt, de disruptie door COVID-19, wet- en regelgeving rondom duurzaamheid en energiebesparing. De vastgoedmarkt staat onder druk en is allerminst een saaie en statische markt. De stapel stenen is voortdurend in beweging. Dat was de conclusie van de Ronde Tafel discussie.

De woningmarkt ligt op de IC

Nijmegen staat in de top drie van steden met de grootste woningnood. Met name voor starters en de middeninkomens is het lastig fijne woonruimte te vinden. Zowel koop als huur is lastig voor die doelgroep. “Een collega van mij probeert al een jaar de koopmarkt op te komen, maar die zit nog steeds huilend bij papa en mama aan de keukentafel”, zegt Caren Schipperus. Zij is advocaat vastgoedrecht en omgevingsrecht bij ALEX advocaten, haar eigen bedrijf. Mark Boom, projectontwikkelaar en strategisch adviseur grondzaken bij Gemeente Nijmegen: “Op de Winkelsteeg, het gebied waar we nu zitten, het stationsgebied, de Waalzone en de Waalsprong, gaan we de komende jaren veel woningen toevoegen. Betaalbare woningen is een aandachtspunt, maar een goedkope koopwoning is lastig. We weten uit onderzoek dat er enorme behoefte is aan woningen rond de 280 duizend euro. Het enige probleem is, dat als je dat als overheid gaat dwingen om een woning voor 280 duizend te verkopen, dat die kopers direct het huis te koop kunnen zetten voor een hoger bedrag.” Hij geeft ook aan dat als je een betaalbare woning bouwt je direct zestig bezichtigingen hebt. “In de Waalsprong staan appartementen van vijftig vierkante meter van 210 duizend euro, waar een zelfbewoningsplicht op zit”, weet Bauke Coppes, bedrijfsmakelaar en taxateur bij Strijbosch Thunnissen Makelaars.

“De woningnood in Nijmegen en Arnhem is zo hoog, die drukt niet alleen op de startersdoelgroep, maar ook op de zorg, mijn doelgroep”, analyseert Mirelle Knüsel, facilitair en vastgoed manager Driestroom. “We hebben veel verouderd vastgoed. Bijvoorbeeld locaties van vijf a zes woningen op een rij, die doorgebroken zijn. Daar wonen 25 mensen samen met drie woonkamers en een eigen kamertje van vijftien vierkante meter waarbij ze een badkamer met zijn vieren delen. Dat vonden we tien jaar geleden helemaal prima als je verstandelijk gehandicapt was, ook al was je 35 jaar. Tegenwoordig kan dat niet meer. Dat zijn volwassen mensen, die zullen hun leven lang op deze manier wonen, die verdienen een eigen badkamer.” De Driestroom is niet de enige die nieuw vastgoed zoekt. Ook zorgpartijen als RIBW en Pluryn zijn zoekende. “Voor deze groepsbewoning zoeken we studio’s met een eigen badkamer en gemeenschappelijke ruimtes.” Volgens Caren Schipperus gaat Den Haag soepeler om met de mogelijkheden van de Omgevingswet. “De stad is flexibeler in het combineren van functies, die normaal gesproken niet voor de hand liggen, bijvoorbeeld op de rand van bedrijventerreinen en woongebieden.” Mark Boom stelt dat we heel veel willen in een kleine omgeving en dat de grenzen van de stad zijn bereikt. “We hebben veel creativiteit nodig in de toekomst. Want als je bijvoorbeeld wonen en werken wil combineren, dan is dat nu al een uitdaging. Combineren met industrie kan niet, maar met kantoren gaat dat natuurlijk goed.”

Transformatie als oplossing

Een van de manieren om de woningnood te lijf te gaan is transformatie van kantoorpanden naar woningen, maar ook van industrie naar kantoren vindt plaats. “Panden op de singel zijn inmiddels 120 jaar oud, ooit gebouwd als woonhuis, hebben daarna vaak de functie van kantoor gekregen en nou zie je weer dat het terug wordt getransformeerd naar wonen”, noemt Bauke Coppes als voorbeeld. Ook Pim van Os, commercieel manager bij Kadans Science Partner en gastheer op de Novio Tech Campus van de ronde tafel, noemt een voorbeeld van een geslaagde transformatie: “Het Gebouw A, het oudste gebouw hier op de campus uit 1955, stond op de slooplijst van Gemeente Nijmegen. Het was een oude fabriek, eerst van Philips daarna van NXP. We hebben het pand kunnen redden van de sloop, door met hele slimme trucjes te verduurzamen en naar A label te trekken. Zo hebben we de kozijnen die aan de buitenkant zaten vervangen door duurzame kozijnen en de oude hebben we binnen gebruikt om vergaderzalen te maken.” Het pand is nu in gebruik als kantoor- en labruimte en was erg in trek bij huurders binnen de sectoren health en hightech. “Ze willen graag in een oud gebouw zitten op een hele belangrijke locatie”, weet Pim van Os. Gemeente Nijmegen transformeert veel schoolgebouwen naar woningen. “De buurt wil graag de looks ‘n’ feels houden, en het is mooier wonen in een oud pand”, vindt Mark Boom. Een nadeel: “Die oude schoolgebouwen zijn energetisch vaak om te huilen”, zegt Caren Schipperus.

“Transformeren naar nul-op-de-meter is een vergaande maatregel”

Kosten verduurzaming

Het vergt een enorme inspanning om oude gebouwen te verduurzamen en bijvoorbeeld naar label A te brengen. “Naar nul-op-de-meter bij oude gebouwen vergt een dermate investering dat dat bijna niet rendeert. De terugverdientijd is te lang”, stelt Bauke Coppes. Caren Schipperus beaamt dat: “Ik heb mijn jaren ‘60/ ‘70 pand verduurzaamd van label D naar A. Het was onmogelijk om het naar nul-op-de-meter te krijgen. De investering in mijn gebouw was ongeveer 3,5 ton waarvan 80 duizend euro in verduurzaming. Terugverdientijd 999 jaar.” Zij kiest bewust voor deze investering, omdat ze het belangrijk vindt voor de toekomst van haar kinderen. “Transformeren naar nul-op-de-meter is een vergaande maatregel, zeker als je het hebt over bestaande gebouwen”, bevestigt Bauke Coppes. “Wij zitten bijvoorbeeld in een jaren ’30 gebouw aan de singel. Wij zijn ook bezig een verduurzamingsslag te maken. Zo’n pand krijg je niet zomaar naar nul-op-de-meter. Omdat het een beschermd stadsgezicht is, zijn we gebonden aan plaatselijke regelgeving.” Wet- en regelgeving kan de verduurzaming juist ook afdwingen. In 2023 moet een kantoorpand minimaal label C hebben en vanaf 2030 minimaal een A label.

“Uiteindelijk moet je kunnen inschatten in hoeverre de gebruiker bereid is daarvoor te betalen. Zeker bij particuliere ontwikkelaars en beleggers is dat financiële oogpunt belangrijk”, legt hij uit. “Je moet samen bespreken of je het belangrijk vindt te verduurzamen”, denkt Mirelle Knüsel. “Gaandeweg ga je bekijken wie er het meeste rendement heeft, hoelang duurt het huurcontract, hoelang is de relatie. Wij huren het meeste van woningcorporaties. Zij hebben hun eigen route richting verduurzaming. We hebben met Gemeente Arnhem de Green Deal getekend twee jaar geleden. Dat geeft ons bepaalde middelen om met Milieu Platform Zorgsector bepaalde stappen te zetten.” Inmiddels is Driestroom ook in Nijmegen haar panden aan het verduurzamen.

Duurzaamheid is meer dan een lage energierekening

Bauke Coppes stelt dat als je het hebt over labels en nul-op-de-meter dan praat je over het energievraagstuk en -rekening. Duurzaamheid gaat over meer dan alleen energie. “Met betrekking tot vastgoed gaat duurzaamheid veel verder dan isolatie en energielabel. Onder andere een stukje mobiliteit.

“Verduurzaming is een vak apart”

”Pim van Os is het daarmee eens. “Als je kijkt naar financiën en als de gebruiker duurzaamheid heel belangrijk acht, kan hij dat ook op andere manieren invullen, bijvoorbeeld door een mobiliteitsplan in te brengen. Misschien is dat veel beter voor het milieu dan die nul-op-de-meter. Bij ons vastgoed op het terrein van de Technische Universiteit Eindhoven is mobiliteit echt giga. Daar heb je elektrische deelfietsen en -scooters, of kom je met de trein. Daar zie je bijna geen diesel- of benzineauto meer rijden. Onze potentiële huurders gaan ook kritischer kijken naar hoe de toekomstige buren omgaan met duurzaamheid.” Dat duurzaamheid complex is blijkt ook bij Driestroom. “Ik beheer de vastgoedportefeuille, maar ik heb een aparte milieucoördinator aangesteld, want verduurzaming is een vak apart. Je kunt zoveel doen buiten het vastgoed, bijvoorbeeld het inkoopbeleid en circulariteit van onze processen”, legt Mirelle Knüsel uit. Uiteraard heeft ook Gemeente Nijmegen specialisten in dienst. “Bij Gemeente Nijmegen zijn veel mensen bezig met het milieu, aardgasvrij, duurzaamheid, circulaire economie, vastgoed en ontwikkelingen”, aldus Mark Boom

Andere functie kantoren door corona

En dan hebben we COVID-19, de disruptie van het jaar. Die heeft een enorme impact op de vastgoedmarkt. Pim van Os ziet die impact op de kantorenmarkt vooral bij de grootschalige meters. De grotere partijen zijn zoekende en nemen een afwachtende houding aan. “Gaan we weer vijf dagen in de week naar kantoor, of twee versus drie dagen of andersom. Moeten we kantoortuinen hebben of moeten we juist kleine hokjes hebben waar iedereen veilig in zijn eigen bubbeltje zit met zijn eigen ventilatie. Of gaan we een kantoor niet meer met werkplekken inrichten maar puur met grote tafels en grote keukens erin vanwege het ontmoeten”, filosofeert hij. “Bij het koffieapparaat zijn de onverwachte ontmoetingen. Daar gaan mensen innoveren en worden ze creatiever.” Mirelle Knüsel schetst een scenario waarbij werkenden veel meer digitaal gaan doen met als gevolg dat lokale services belangrijker gaan worden. “Mijn man werkt al elf jaar in Amsterdam. Die is nu bijna een jaar niet meer in Amsterdam geweest. Hij praat met mensen over de hele wereld, dus waarom zou hij naar Amsterdam gaan?

Digitaal is de wereld steeds kleiner, maar daarnaast zal vanwege het milieu ‘lokaal’ en ‘dichtbij’ steeds belangrijker worden”, voorziet ze. Pim van Os deed onderzoek bij de huurders. “We hebben in onze gebouwen gedeelde faciliteiten waaronder vergaderruimtes. Die worden de laatste tijd veel meer geboekt. Toen zijn we gaan onderzoeken waarom, want de meeste huurders hebben ook eigen vergaderruimte. Toen kwamen we erachter dat ze die steeds meer als kantoorruimte gebruiken. Eerst zaten ze met zijn vieren op een kantoor, nu twee aan twee, waardoor ze meer ruimte nodig hebben.” Caren Schipperus vindt het belangrijk dat iedereen kan werken en zorgen op een comfortabele manier: “Ik ben altijd voorstander geweest van flexibel werken. Ik heb kinderen en ben ooit weggegaan bij mijn toenmalige werkgever, omdat het daar niet mocht. Daarom ben ik voor mezelf begonnen.” Het flexwerken, of hybride werken heeft een hoge vlucht genomen. “Corona heeft dit soort dingen wel versneld”, besluit Bauke Coppes.

Tekst en foto: Dick Leseman

Interessant artikel? Deel het: