“Samenwerking verbetert onderhoudsefficiency”
20 oktober 2022 14:31
“Er liggen enorme duurzaamheidsopgaven voor de bestaande woningvoorraad ”
De rol van Hagemans is de laatste jaren veranderd. Van uitvoerder in opdracht is het bedrijf geëvolueerd tot volwaardig regisseur in de keten van vastgoedonderhoud. Directeur Rob Hagemans schetst de omslag en de ontwikkeling.
Rob Hagemans opent met het positioneren van het bedrijf: “Hagemans is van oudsher een vastgoedonderhoudsbedrijf voor woningcorporaties. Dat zijn we nog steeds, maar onze rol, onze manier van werken en samenwerken, de schaal waarop we opereren en onze bedrijfsomvang zijn allemaal veranderd de laatste jaren.”
Van uitvoerder naar regievoerder
“Ik chargeer een beetje, maar tot voor een jaar of vijf waren wij vooral uitvoerders. De woningcorporatie bepaalde op detailniveau de omvang en inhoud van de onderhoudswerkzaamheden. Om opdrachten in de wacht te slepen moest je goed maar tevens de goedkoopste zijn. Het gevolg was dat we elkaar als corporatie en vastgoedonderhoudsbedrijf op elk moment nauwlettend in de gaten hielden met het oog op het bestek. Klopte het, was dit de afgesproken kwaliteit, was iets wel of niet meerwerk. Het was kortom gestold wantrouwen”, zo typeert Rob Hagemans de onderlinge verhoudingen in het verleden.
“Die tijd is gelukkig voorbij. Ik durf volmondig te zeggen dat we nu met open vizier, vanuit wederzijdse expertise en vertrouwen met elkaar samenwerken. Dat is pure winst voor alle partijen”, aldus Rob Hagemans. “Corporaties zijn niet meer de bewakers op detailniveau wat betreft technisch en bouwkundig onderhoud. Leidend in de huidige aanpak is de RGS-methodiek (Resultaat Gericht Samenwerken). Hierbij is niet enkel de prijs leidend, maar het totale pakket van technische maatregelen in lijn met het beschikbare budget. In deze methodiek stellen assetmanagers van de corporatie een startdocument op waarin onderhoudswerkzaamheden, kwaliteit, het budget en het resultaat voor een aantal jaren zijn omschreven. Wij maken, samen met onze onderhoudspartners, een plan dat aan die eisen voldoet, een resultaatafspraak. Het grote voordeel hiervan is dat we al vroeg bij het project en het latere beheer betrokken worden, waardoor we onze technische en logistieke kennis kunnen inbrengen. Zo tillen we het onderhoud en de verduurzaming samen naar een hoger niveau.”
Deze benadering betekent dat de uitvoeringsregie op een andere plek ligt, bij een van de uitvoerende samenwerkingspartners. Rob Hagemans schetst: “We zijn voor twaalf corporaties ketenpartner in Gelderland, Utrecht en een stukje Zuid-Holland. De corporaties waar we mee samenwerken, hebben het aantal onderhoudspartijen verregaand beperkt. Waar vroeger soms wel vijftien partijen betrokken waren, zijn er dat nu hoogstens vijf. Deze beperking levert elke deelnemer meer werk op. Wij zijn mede daardoor in orderportefeuille en personeelsomvang gegroeid. Sinds 2017 is onze omzet zelfs verdubbeld en de groei zet verder door.”
Technisch en sociaal
Tegelijk verdiepte Hagemans de focus op regievoering. “De bredere scope en langere contractduur plus de beperking van het aantal onderhoudspartners zorgt ervoor dat we op een andere manier samenwerken. We hebben ons de afgelopen jaren ontwikkeld tot een volwaardig ketenregisseur op het gebied van vastgoedonderhoud. Die rol hebben we heel bewust opgepakt en geprofessionaliseerd.”
Rob Hagemans onderscheidt in het regievoeren twee deelgebieden. “Bij regievoeren komt het technische en het sociale samen, ze versterken elkaar. Daarom zetten we op grotere projecten een uitvoerder en een bewonersbegeleider in.”
“Op het gebied van technisch en bouwkundig onderhoud bepalen we als onderhoudspartners samen hoe en wanneer we welke werkzaamheden uitvoeren. Zo werken we bijvoorbeeld met klantteams, waarbij het van de omvang en inhoud van een project afhankelijk is hoe een team is samengesteld. Zo bouwen we flexibiliteit in. En door het gebruik van digitale hulpmiddelen weten we op elk moment van elkaar waar we mee bezig zijn en kunnen we snel en adequaat acteren. Deze manier van werken heeft zich inmiddels bewezen als efficiënt en kostenbesparend.”
Het tweede deelgebied is regie op het sociaal domein. “Vroeger kregen bewoners per post een kaart in de bus met een datum en tijd dat onderhoudswerkzaamheden zouden plaatsvinden. Ze moesten zich maar schikken”, zo vertelt Rob Hagemans. “Nu halen wij, zoals dat heet ‘draagvlak’ op. We verdiepen ons in de buurt waar we aan het werk gaan en kiezen voor een aanpak die aansluit bij de bewoners en omwonenden.”
Goede communicatie is cruciaal. Hagemans beschikt inmiddels over een team van medewerkers die bewoners ruim van tevoren informeren en meenemen in het hoe en wat van de werkzaamheden. “Dat informeren en innemen van bewonersvragen gaat tot op individueel niveau.” Rob Hagemans geeft een voorbeeld: “Voor een grote renovatie in Nijmegen Dukenburg, gepland in 2023, zijn we al doende om bewoners te informeren. Wat gaan we doen? Volgens welk schema? Wat betekent dit concreet voor de individuele bewoner? Waar kunnen en moeten we rekening mee houden in leef- en woonomstandigheden? Welke keuzemogelijkheden hebben bewoners wat betreft nieuwe voorzieningen? Dit alles en nog veel meer. We beleggen daarvoor bijeenkomsten, daarnaast houden we spreekuur. Hiervoor zetten we onze bewonerskeet in, een bouwkeet die we hebben ingericht voor het ontvangen van bewoners met hun vragen en wensen (zie foto).
Data en schaalvergroting
Vastgoedonderhoud wordt meer en meer data gedreven volgens Rob Hagemans. “Er liggen enorme duurzaamheidsopgaven voor de bestaande woningvoorraad. Zie de Nationale Prestatieafspraken die afgelopen zomer door minister De Jonge zijn vastgesteld. Om die te realiseren, zullen we samen nieuwe methoden en technieken moeten ontwikkelen. We zullen andere afwegingen in het onderhoud moeten gaan maken. Niet meer iets doen omdat het kan, maar omdat het nodig is en duurzaamheidswinst plus wooncomfort oplevert. Data en digitale hulpmiddelen zullen hierbij zowel ondersteunend als leidend worden. Denk aan het inbouwen van sensoren die bijvoorbeeld aangeven wanneer onderhoud nodig is. We beschikken ook over steeds meer data omtrent materiaaleigenschappen en hun duurzaamheid. Efficiënt vastgoedonderhoud zal meer kennis, kunde en financiële middelen vereisen. De beweging is er een naar schaalvergroting, waarbij onderhoudsbedrijven – ook Hagemans - verbinding met elkaar en met financiers zoeken. Alleen zo kunnen we het hoofd bieden aan onze immense opgave en continuïteit bieden voor onze opdrachtgevers.”
Hagemans Vastgoedonderhoud B.V.
Tarweweg 5
6534 AM Nijmegen
Telefoon 088 011 24 24
E-mail info@hagemans.nl
www.hagemans.nl
Tekst en fotografie: Huub Luijten
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.