Joshua Camera: “Verduurzamen ten koste van rendement behalen"
13 september 2022 09:00
De woningnood op de Nederlandse vastgoedmarkt stelt projectontwikkelaars voor een lastige keuze. Zij staan voor de opgave om het woningtekort in te lopen en tegelijkertijd aan huidige en toekomstige verduurzamingseisen te voldoen. “Het is balanceren tussen rendement behalen aan de ene kant en duurzaam bouwen aan de andere kant”, aldus Joshua Camera, directeur van vastgoedontwikkelaar en -beheerder PEX Real Estate. “Vaak denken branchegenoten dat het een het ander uitsluit, maar dat gaat maar tot op zekere hoogte op.”
“Uiteraard gaan de investeringen die met verduurzaming gemoeid zijn ten koste van je rendement, zeker als het op vergroening van de binnenstedelijke woningvoorraad gaat”, beaamt Camera, die met zijn PEX Real Estate juist in die complexe tak van sport is gespecialiseerd. Ondernemen gaat volgens hem echter om meer dan alleen maar winst maken. “De keuzes die je als ondernemer op dit vlak maakt, laten goed zien uit welk hout je gesneden bent”, meent hij. “Bouw of verbouw je voor eigen gewin of voor de toekomst?”
Korte termijn versus lange termijn
Als voorbeeld noemt Joshua Camera de gestage instroom van beleggers die nieuw zijn op de vastgoedmarkt. “Velen van hen hebben nu een pand gekocht, maar denken vaak niet langer dan een x-aantal jaren vooruit”, legt hij uit. “Ze renoveren de woning, verhuren deze en zijn van plan deze binnen enkele jaren weer te verkopen.” Daarmee schuiven zij volgens Camera de problemen van nu vooruit. “Je moet verder kijken dan wat er de komende tien jaar gaat gebeuren”, pleit hij. “Als je echt voor de toekomst gaat bouwen, dan denk je na over wat de volgende generatie ermee gaat doen.”
Dat is volgens Camera bovendien meer dan een moreel argument. “Het gebruik van duurzame materialen en de toepassing van verduurzamingsmaatregelen betaalt zich op den duur terug”, benadrukt hij. “Zo weet ik dat we PEX’ focus op kwalitatief hoogwaardige, duurzame binnenstedelijke nieuwbouw woningen realiseren waar niet alleen altijd vraag naar zal blijven bestaan, maar waar we ook de komende twintig jaar naast het gebruikelijke onderhoud nog maar weinig aan hoeven doen.”
Kwaliteit waarborgen
Die mentaliteit tracht Joshua Camera breder te verspreiden. “Als we schoner moeten gaan leven, zal iedereen daaraan moeten bijdragen”, voorziet Camera, wiens portefeuille reeds bestaat uit vastgoed dat voornamelijk met energielabel A prijkt. Hij heeft dan ook geen bezwaar tegen maatregelen die verduurzaming moeten stimuleren, integendeel. “Of je nu uit ideële overwegingen verduurzaamt of omdat je anders in je portemonnee wordt geraakt, dat doet er vooralsnog niet toe, als dat betekent dat we uiteindelijk bij een schonere wereld aanbelanden”, stelt Camera.
Daarmee refereert Camera onder meer aan banken die alleen nog maar duurzame projecten willen financieren en aan het verbod op de verhuur van woningen zonder groen label, dat het kabinet in 2030 wil invoeren. “Dat vindt vast niet iedereen een even leuk vooruitzicht”, erkent hij. “Maar uiteindelijk waarborgen overheden daarmee toch vooral ook de kwaliteit van de woningvoorraad.”
Bureaucratische belemmeringen wegnemen
Overheden kunnen volgens Joshua Camera daarentegen ook een bijdrage leveren door de huidige bureaucratische belemmering en weg te nemen. “In de verduurzaming van hun binnensteden werken gemeenten totaal niet mee met vastgoedontwikkelaars en -beheerders”, weet hij uit ervaring.
“Zo zijn gemeenten zeer spaarzaam in het afgeven van vergunningen voor bijvoorbeeld zonnepanelen of luchtwarmtepompen”, benoemt Camera een van de problemen waar ook PEX Real Estate tegenaan
loopt. “Het een stuit op bezwaren van welstandscommissies en het ander op vermoedens van potentiële geluidsoverlast.” Camera pleit er dan ook voor om deze verduurzamingsmaatregelen vergunningsvrij te maken. “In ieder geval zonnepanelen en tot een bepaald geluidsniveau ook luchtwarmtepompen”, nuanceert hij.
Infrastructurele knelpunten
“Bureaucratische rompslomp is echter slechts maar een deel van wat de verduurzaming van binnenstedelijk vastgoed zo lastig maakt”, vervolgt Joshua Camera. Naast de genoemde bureaucratische belemmeringen zorgen immers ook infrastructurele knelpunten ervoor dat dit een kostbare bedoening is.
“Als je verduurzaming echt grondig wil aanpakken, dan werk je als het ware van buiten naar binnen”, licht Camera toe. “Dat betekent dat je zonnepanelen op het dak legt, de muren optimaal isoleert en een grondwaterpomp installeert.” Maar juist dat is volgens hem in de stad een stuk moeilijk voor elkaar te krijgen dan in een nieuwbouwwijk. “De oude daken zijn niet bestand tegen het gewicht van zonnepanelen, tegen de zijmuren zijn andere woningen gebouwd en voor een grondwarmtepomp zijn lussen nodig in de grond, waar in de stad nu eenmaal al van alles in zit”, verklaart Camera.
Dat maakt verduurzaming in de binnenstad veel lastiger en in veel gevallen ook aanzienlijk kostbaarder dan daarbuiten, waar van dergelijke belemmeringen minder of zelfs geen sprake is. Verhoudingsgewijs is verduurzaming in de binnenstad dan ook een stuk duurder, terwijl het rendement gelijk of minder is. “Dat wij daar desondanks met PEX Real Estate voor kiezen, mag dan wel niet de meest lucratieve keuze zijn, maar in mijn ogen is het wel de juiste”, concludeert Camera.
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.