Huurverhogingen in vrije sector mogelijk onwettig

12 september 2023 16:37

• Financieel & Juridisch

‘Een atoombom die het faillissement van professionele verhuurders kan betekenen’?

Door een golf recente uitspraken van kantonrechters van de Rechtbank Amsterdam, waarin deze bepaalde huurverhogingsclausules in strijd met Europees recht heeft verklaard, is commotie in ‘verhuurdersland’ ontstaan. Terecht, want deze uitspraken hebben mogelijk vergaande gevolgen en kunnen ertoe leiden dat verhuurders grote geldbedragen moeten terugbetalen aan hun huurders. Vandaar dat in de vakliteratuur ook al vergelijkingen met een atoombom zijn gemaakt, die mogelijk het faillissement van grote vastgoedverhuurders tot gevolg kan hebben. Hoe zit dit nu precies en loopt het allemaal zo’n vaart? Daar zal huurrecht advocaat Koen Wanders van Fruytier Lawyers in Business in dit artikel op ingaan.

Hoogleraar noemt huurverhogingsbedingen mogelijk onwettig

Eerst even terug naar april van dit jaar. Het tv-programma Kassa, het consumentenplatform van omroep BNNVARA, vroeg hoogleraar privaatrecht Marco Loos onderzoek te doen naar diverse huurovereenkomsten voor woonruimte.¹ Het betrof huurovereenkomsten die afgesloten waren tussen de jaren 1994 en 2021. Hoogleraar Loos kwam tot de conclusie dat bepaalde huurverhogingsclausules in contracten mogelijk geen stand zullen houden bij de rechter wegens strijdigheid met een Europese richtlijn.² Het mogelijke gevolg daarvan? Huurders die soms wel duizenden euro’s aan onterecht doorgevoerde, en betaalde, huurverhogingen kunnen terugvorderen. Ook in een artikel in het Nederlands Juristenblad concludeerde de hoogleraar al dat verhuurders zich behoorlijk in de vingers konden snijden, indien zij een percentage bovenop de jaarlijkse huurprijsindexering in het contract opnamen.³

De praktijk

De vraag was vervolgens hoe bovenstaande conclusie zich in de praktijk zou gaan vertalen. Inmiddels hebben kantonrechters van de Rechtbank Amsterdam in meerdere zaken geoordeeld dat bepaalde huurprijswijzigingsbedingen inderdaad in strijd zijn met Europees recht. Dit omdat deze in strijd zijn met de zogeheten ‘blauwe lijst’, die is opgenomen in die Europese richtlijn, welke bedingen bevat die het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van consumenten aanzienlijk kunnen verstoren. Het beding dient volgens vaste rechtspraak ambtshalve te worden getoetst door rechter, wat betekent dat een huurder niet uit zichzelf een beroep op de Richtlijn hoeft te doen.

Het beding moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen, wil het worden geacht in overeenstemming met de blauwe lijst te zijn. Zo moet het gaan om: (i) standaardbedingen, waarover niet afzonderlijk onderhandeld is, (ii) gesloten tussen een professionele dienstverrichter en een consument en (iii) gesloten na 31 december 1994.

Maar welke huurverhogingsbedingen zijn dan wél, en welke zijn niet toegestaan? Een clausule die de huurverhoging beperkt tot de jaarlijkse consumentenprijsindexering (‘CPI’) en uitlegt hoe die verhoging wordt berekend is conform de Richtlijn toegestaan. Niet toegestaan zijn huurverhogingsbedingen die in veel huurovereenkomsten staan en gebaseerd zijn op het model van de Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’) uit 2017, waarin wordt geregeld dat de huur jaarlijks conform de CPI wordt verhoogd én dat verhuurder het recht geeft daarbovenop een percentage van maximaal X te rekenen. Een dergelijk beding luidt bijvoorbeeld als volgt: “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.”

In de genoemde uitspraken besluiten de kantonrechters telkens de door hen als oneerlijk bestempelde bedingen te vernietigen, mede omdat de huurder aan de willekeur van de verhuurder is onderworpen, met als gevolg dat de aanvangshuurprijs nooit is aangepast en verhuurder (mogelijk) het teveel betaalde moet terugbetalen.

Conclusie

Zoals gezegd zijn er tot dusver slechts uitspraken van de rechtbank bekend. Onduidelijk is of de hogere rechters de ingezette lijn ook zullen volgen, dat valt nog maar te bezien. Nu een van de veroordeelde verhuurders (Bouwinvest, eigenaar van bijna 19.000 woningen volgens tijdschrift Quote) al heeft aangekondigd in hoger beroep te zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter zullen we daar snel genoeg achter komen. Van belang is te realiseren dat deze uitspraken niet voor alle huurovereenkomsten gelden. Desondanks is het voor verhuurders van belang om op de hoogte te zijn van deze ontwikkelingen en ervoor te zorgen dat huurovereenkomsten voldoen aan de geldende nationale (en Europese) regels.

Auteur: Koen Wanders van Fruytier Lawyers in Business

Interessant artikel? Deel het: