Financieringsplatform NLInvesteert: woningbouwprojecten zitten om financiering te springen
11 oktober 2022 16:00
De woningbouw in Nederland dreigt in het slop te raken. Een opeenstapeling van onzekerheden duwt projectontwikkelaars in een perfect storm. “Eerst strengere milieunormen, vervolgens oplopende kosten en steeds beperktere financieringsmogelijkheden. Die negatieve ontwikkelingen versterken elkaar, goede financiering was nog nooit zo belangrijk’’, stelt Dirkjan Takke, directeur van financieringsplatform NLInvesteert. “In onze portefeuille is het aandeel vastgoedfinanciering inmiddels verdubbeld.”
De Nederlandse vastgoedmarkt zit op slot, en het is twijfelachtig of Nederland in 2030 conform de kabinetsdoelstellingen inderdaad 1 miljoen meer woningen telt dan in 2021. De schaarste aan grondstoffen, oplopende prijzen en rentes hebben de kosten van bouwprojecten namelijk verder verhoogd, zo stelt krediet- en MKB-expert Dirkjan Takke.
Takke: “Materiaalkosten en financieringskosten stijgen fors. Dat zet de marges van bouwprojecten onder druk, zorgt voor uitstel van projecten waardoor de kosten verder oplopen. Projecten met marges van onder de 30% zijn vaak al te risicovol, omdat extra onzekerheid over doorlooptijden, kosten en afname, om een extra remweg vragen”, aldus Takke.
De remweg is de ruimte om onverwachte overschrijdingen van de begroting op te vangen. Volgens Takke is die ruimte van groot belang voor het welslagen van een bouwproject. “Ook de mogelijkheid die de bouwer heeft om kostenstijgingen door te berekenen is een belangrijke factor. Ten slotte heeft de ontwikkelaar aandeelhouders of andere kapitaalverschaffers nodig die zich voor de volle 100 procent aan het project hebben gecommitteerd.
De tegenwind begon met de stikstof-problematiek
De tegenwind voor projectontwikkelaars is in de laatste jaren enorm toegenomen. Takke: “In 2019 begon dat met de stikstofproblematiek, die zwaar op de bouwsector drukte. Dat viel samen met de negatieve impact van PFAS, iets waarover je weinig hoorde, maar die voor aanzienlijke vertraging van bouwprojecten zorgde.”
PFAS is een stoffengroep, die in het milieu wordt aangetroffen, onder meer in grond en baggerspecie. Ze zijn afkomstig uit industriële en andere processen en producten (denk aan verf, cosmetica, kleding en blusstoffen. PFAS zijn toxisch en nauwelijks biologisch afbreekbaar. “PFAS in de grond betekent dat er niet mag worden gebouwd, maar dat de grond moet worden verwijderd. Dit leidt tot vertraging van projecten en tot fors hogere kosten”, aldus Takke.
Groeiende financieringsproblemen
Financiering is al jarenlang een probleem. Banken vinden projectontwikkeling doorgaans relatief risicovol. Ze zijn daarom voorzichtig met kredietverstrekking, stelt Dirkjan Takke. “Veelal organiseren wij de ontwikkelingsfinanciering via private investeerders en organiseren we de bankfinanciering vanaf het moment dat een pand wordt opgeleverd en verhuurd.”
Takke kan zich goed voorstellen dat de groeiende problemen rond vastgoedontwikkeling – materiaalschaarste, hogere kosten, vertragingen en zware milieunormen – banken nóg voorzichter maken. “Die lijn is al sinds de kredietcrisis ingezet. Van banken gaat geen extra financieringsruimte komen, niet voor en niet tijdens de bouw. Projectontwikkelaars zoeken daarom andere financieringsmogelijkheden. NLInvesteert merkt dat aan het aantal aanvragen.”
Grote kredietbehoefte bij projectontwikkelaars
NLInvesteert heeft momenteel bijna 600 miljoen euro aan zakelijke financiering bemiddeld, waarvan de helft via private investeerders. Maar liefst veertig procent hiervan betreft vastgoedfinanciering, met name projectontwikkeling. Twee jaar geleden was dat nog geen twintig procent. Takke: “De formule van NLInvesteert om financiering uit diverse bronnen te halen, bij beleggers en bij banken, sluit aan bij de behoefte in de markt.”
Takke erkent dat de risico’s van vastgoedontwikkeling doorgaans hoger liggen en dat de huidige tegenwind voor de sector kredietverstrekkers dwingt om deze nog beter te analyseren. “Dat is echter geen reden om alle projecten over een kam te scheren en niets te financieren. Er zijn nog steeds mooie projecten met gezonde rendementen. We hebben een stringent systeem van risicobeheersing voor al onze financieringsprojecten. Dat is de basis voor het organiseren van kapitaal voor ondernemers en een goed rendement voor investeerders.”
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.