Feike Siewertsz van Reesema: “betaalbare woningen bouwen kan nog steeds”
25 januari 2023 08:46
Volgens het Rijk moeten er tussen nu en medio 2030 bijna een miljoen woningen bijgebouwd worden, waarvan ca. 350.000 in het betaalbare koop- of middenhuursegment vallen. Gaat het lukken om in zo’n kort tijdsbestek zoveel betaalbare woningen op te leveren? “Onder de huidige omstandigheden niet”, denkt Feike Siewertsz van Reesema, managing partner van vastgoedonderneming Waterland Real Estate. “Maar ondanks de lastige omstandigheden zijn er nog steeds goede mogelijkheden om betaalbare woningen te realiseren, daarom doen wij het ook.”
Siewertsz van Reesema legt zich met Waterland Real Estate voornamelijk toe op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, met een focus op de realisatie van duurzame en betaalbare huur- en koopwoningen. We spreken hem over de uitdagingen die er nu liggen en hoe er tóch ingespeeld kan worden op de enorme vraag naar betaalbare huurwoningen.
Vraag naar betaalbare huurwoningen neemt nog steeds toe
Het tekort aan betaalbare huurwoningen heeft volgens Siewertsz van Reesema verschillende oorzaken. “De bevolking kent een natuurlijke groei, mede door immigratie en omdat we steeds gezonder ouder worden. Ook hebben we te maken met een verdere verstedelijking, waardoor de vraag naar woonruimte vooral in de steden toeneemt. Tot slot zijn er steeds meer alleenstaanden die een woning zoeken, die weliswaar een kleinere woning nodig hebben, maar waardoor meer woningen nodig zijn dan wanneer men meer zou samenwonen.” Nu de rentes stijgen, stijgt de vraag naar betaalbare huurwoningen bovendien nog meer: “voor veel mensen is het lastiger geworden om voldoende te kunnen lenen om een huis te kopen. De onzekerheid op de koopmarkt zorgt ervoor dat nóg meer mensen op zoek gaan naar een huurwoning.”
Dit tekort zorgt voor verschillende problemen. Zo wordt het voor mensen met bepaalde essentiële beroepen, zoals politieagent, leerkracht of verpleger, steeds lastiger om in bepaalde gemeenten te kunnen wonen. “Ook zie je dat steeds meer jongeren noodgedwongen thuis blijven wonen, tot wel 30 jaar oud. Verder leidt het tot scheefwonen; omdat er onvoldoende passende doorstroommogelijkheden zijn voor bijvoorbeeld mensen in een sociale huurwoning die meer zijn gaan verdienen, of ouderen die in een gezinswoning blijven zitten, komen er ook te weinig van die bestaande woningen vrij voor de juiste doelgroepen.”
Siewertsz van Reesema: “Vier jaar overleg voor slaan eerste paal is te lang”
Ondanks de grote vraag naar en het belang van betaalbare huurwoningen, is het volgens veel ontwikkelaars steeds lastiger om hier meer van te realiseren. “De bouwkosten zijn significant gestegen, zeker sinds de situatie in Oekraïne, en de grondprijzen zijn nog steeds torenhoog. Tegelijkertijd zijn de rendementseisen bij institutionele beleggers, die voornamelijk in middenhuur investeren, gestegen door de hogere rentes op de kapitaalmarkt.”
Daarnaast wijst Feike Siewertsz van Reesema op regeldruk vanuit Den Haag, te veel verschillende politieke partijen, lange processen rondom vergunningen en bestemmingsplannen en toenemende (duurzaamheids)eisen. “Bij een oude fabriekslocatie waar we veel woningen kunnen realiseren zijn we zo meer dan vier jaar bezig voordat überhaupt de eerste paal de grond in kan. Daarna duurt de bouw nog enkele jaren, dus je bent zo acht jaar verder. Dat is veel te lang voor de acute vraag die er nu heerst.” Daarbij komen de huidige zeer uitgebreide participatieprocessen. “Inspraak is belangrijk, maar het gemak waarmee iedereen bezwaar kan maken en de duur van dergelijke processen, wat zorgt voor enorme vertragingen, zou beter in balans gebracht moeten worden met het maatschappelijk belang van nieuwe woningen.”
Dat de stikstofdiscussie voor veel vertragingen zorgt, is duidelijk. “Maar ook duurzaamheidseisen aan de woningen zelf worden steeds strenger, wat heel goed is, maar het leidt wel tot hogere bouwkosten. Bovendien moet het ook steeds mooier, moderner, etc., dus de eisen aan het product worden in het algemeen steeds hoger. Dan is het een uitdaging om het wonen betaalbaar te houden.” Al kan er volgens Siewertsz van Reesema ook op een andere manier naar het begrip ‘betaalbaar’ gekeken worden. “Je kan wel in een matig geïsoleerde jaren ’30 rijwoning wonen met een huur van €700 p/m, maar met de huidige energiekosten ben je misschien goedkoper uit in een energiezuinig, modern appartement met een hogere huurprijs.”
Slimmer bouwen met goede medewerking van gemeenten
Desondanks ziet Feike Siewertsz van Reesema nog voldoende mogelijkheden om betaalbare huurwoningen te realiseren. “Bijvoorbeeld door modulair te bouwen. Wij werken samen met Van Wijnen, één van de grootste bouwbedrijven van Nederland, en die hebben een nieuwe fabriek geopend waar een kleine 5.000 woningen per jaar worden geproduceerd. Zo kunnen we de bouwkosten met zo’n 20 procent verlagen en ook de bouwtijd met een kwart verkorten.”
“Verder hangt veel ook af van de gemeente en het gevoerde beleid. In Zaanstad heeft de gemeente bijvoorbeeld een deel van de Woningbouwimpuls-subsidie die ze ontvingen, ingezet voor meer en kwalitatief hoger opgeleid personeel. Hierdoor konden onze ingediende plannen veel sneller behandeld worden. En in Huizen werd geen ingewikkelde bestemmingsplanprocedure gehanteerd, toen we ca. 300 betaalbare zorgwoningen op grond met een maatschappelijke bestemming wilden realiseren, zolang ook aan de maatschappelijke invulling werd voldaan. In Amsterdam geven ze een korting op de grondprijs als daardoor betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. Dat helpt allemaal om meer betaalbare woningen te kunnen bouwen.”
Gemeenten zouden ook kunnen kijken naar het toestaan van kleinere sociale huurwoningen “want met het bouwen van een sociale huurwoning van ca. 60-70 vierkante meter kom je nu vaak niet tot een haalbaar plan en met de realisatie van ca. 40-50 vierkante meter appartementen wel. Maar daar zit natuurlijk ook een gevaar, want er moeten ook voldoende grotere betaalbare woningen zijn.”
“Pas vanaf volgend jaar meer beweging in bouwplannen”
In de komende periode verwachten wij nieuwe ontwikkelingen die de bouw van betaalbare woningen kunnen beïnvloeden. Zo moet er volgens Siewertsz van Reesema meer realiteitszin ontstaan bij o.a. grondbezitters. “Die vragen nu vaak nog de hoofdprijs voor proposities, die ze misschien een jaar geleden zouden krijgen, maar inmiddels niet meer. Het kan even duren voordat zij toch met prijzen akkoord gaan die beter passen bij de huidige markt.”
Ook komt er een nieuwe Omgevingswet en wordt er gewerkt aan uitbreiding van het puntenstelsel naar middenhuur. “Dat laatste is bedoeld om bepaalde excessen aan te pakken, wat goed is, maar het wordt denk ik moeilijk te handhaven. Het merendeel van de professionele en particuliere beleggers houdt zich overigens al keurig aan de regels.”
“Ik denk dat 2023 een jaar wordt waarin men spreekwoordelijk de kaarten tegen de borst houdt, maar dat er vanaf 2024 weer met een nieuwe moraal grotere stappen gemaakt kunnen worden om te voldoen aan die enorme vraag naar betaalbare woningen. Onze minister Hugo de Jonge heeft de vaart er goed in maar moet blijven waken voor het stapelen van maatregelen die de investeringsopgave kunnen remmen.”
Reacties op dit artikel
Reactie plaatsen? Log in met uw account.